![](https://taiwanhot.net/cache/1158345/lgnw/medias-20240605-665fe3091345d.jpg)
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
受惠股市站上2萬點財富效應,今年經濟成長復甦、通膨持續等,加上政府釋出新青安優惠房貸,房市延續去年底的復甦軌跡,今年以來預售屋與成屋市場皆表現亮眼。不過,在熱況之下,專家仍提醒幾項風險。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析,這幾年受到疫情、俄烏戰爭導致通膨,面對物料高漲、央行土建融管制,營建業也產生結構性改變。第一、土建融管制限縮,建商自有資金必須提高,資金槓桿倍數沒辦法放大之下,沒辦法擴大推案量。
營造工程費用大漲,建商為了管控成本、評估利潤風險,改為邊建邊售或先建後售,上述兩大因素,導致預售供給量減少。陳碧源說,接下來在終端銷售部分,又因缺工缺料延遲交屋,反讓買方可透過低首付、工程期拉長,不用馬上交屋要貸款的壓力。
在預售屋大漲階段,買方在資金壓力減緩下,可能再將資金投入其他建案,陳碧源認為,無論有沒有平均地權條例修正案的禁止預售屋換約,總量不變之下,因貨源有限、房價又在漲,自住客或假性需求買方的解約或轉手動機銳減。
他表示,目前房市要出現賣壓,只有一個前提,就是建商不再是單一供給貨源的一方,假若政府釋出所謂能所有權移轉的可負擔住宅,適時、適地、適量的配套措施,民眾期待購買這類可負擔住宅時,就會對建商釋出的商品房產生觀望。
陳碧源說,當可負擔住宅消息釋出時,適逢房市交屋潮,就會有所謂的賣壓,也可能出現破壞性價格,追捧商品房的熱度將消退。只是,這部分一定要研擬完善配套,例如未來價差買回問題,排除過往令人詬病所謂中樂透的效應。