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好房網News記者黃芸涵/綜合報導
買房租屋,一般人不會主動去碰凶宅,目前台灣法律對凶宅定義沒有到非常嚴謹,法官只能依內政部函示,再依個案情況判決,也就是「自由心證」。最近有樁離奇死因,一名透天屋主在網上表示,後棟大樓有人跳樓,但死者正好陳屍在他家的頂樓陽台,屍體未從他家屋內運送,「這樣我家算凶宅嗎?」
貼文引起網友熱議,部分人持保留態度,「法律上不算,但感受上算」、「是否算凶宅可能取決於當地的法律和文化觀念」、「以銀行肯核貸跟買方能接受為準」。
另一派則認為兩邊都是凶宅,且屬於重大瑕疵,「好倒霉,99%算凶宅,因為死在你家」、「跳的樓層戶跟你家都是」、「想像一下你買房子時,賣家跟你說:有人死在陽台,但別擔心是隔壁跳的,你會?」、「買賣時要告知,後續比較不會有問題!」、「重點不是『是不是凶宅』而是『要不要告知』,因為這是會影響購買意願的重要資訊。實務上來說,恐怕算是凶宅」。
究竟這樁墜樓事件,透天是否會構成凶宅(一事兩凶)?
記者實際訪問睿均國際法律事務所游嵥彥律師表示,依據內政部函釋,凶宅指在產權持有期間,曾發生兇殺或自殺的情事(不包括自然死亡),即陳屍在專有部分,及在專有部分有求死行為致死(如:從專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為。
換句話說,依據內政部的標準,構成凶宅有三大要件:1.在產權持有期間內發生、2.在專有部分發生、3.兇殺或自殺之行為的發生地或致死結果地。不過,有些法院在認定時,不僅以函釋規範為必備要件,應會考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素,去判定是否構成凶宅。游嵥彥指出,本案大樓自殺死者是陳屍在網友的「專有部分」,依內政部的認定標準,則網友家會構成凶宅。
日後賣房之告知義務?
游嵥彥表示,如果是凶宅,則日後賣房時,就需要誠實列載在不動產說明書上,如果沒有誠實告知凶宅資訊,買方可以主張減少價金,甚至可以主張解除契約。而雖然沒有規定凶宅必定減價售出,但在一般社會觀念及市場行情中,凶宅的價值確實明顯低於一般房屋。
透天屋主可向死者家屬求償嗎?
在實務上有不同見解。多數法院認為自殺者的行為造成房價大幅下降,屬於民法上的侵權行為,屋主可向自殺者的被繼承人求償,不過因為本案跳樓致他人房屋成為凶宅,真正的侵權行為人是跳樓身故的死者,所以透天屋主對家屬請求損害賠償的範圍以「所繼承遺產範圍」為限。
但少數法院認為,沒辦法要求自殺者還要顧念自殺行為,將導致房屋價值減損之事,所以認為自殺者對於侵害該房屋的價值並無直接或間接故意,而不成立侵權行為。