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好房網News記者徐沛琪/綜合報導
買房前要做足功課,但買到公設出狀況的建案,就讓人欲哭無淚。有民眾在網路發文指出,沒想到自己買到NG建案,還沒點交公設就發現超多問題,讓網友全都看傻眼。
原PO說自己買下一個山區的新案,本以為幸運住進環境優美的社區,殊不知去年管委會成立後就陸續發現許多重大問題;首先,每逢大雨就漏水,從天花板、機械車位電箱線孔、梯間線孔,建商雖一直打針補救,但還是沒有改善。
二、對講機竟然不能用,建商供稱當初規劃是要有外部網路,才能連到別的社區主機才能用。
三、當初代銷、廣告都清楚講明社區有電車充電樁,因為本身開電動車,所以才決定買了,事後才發現,建商把公設充電樁建在私人車位後面,所以有公設充電樁,但是沒位子使用,反應之後竟得到「請自行提出對策」的回覆。
最後,入住後才發現這邊沒有自來水可用,雖然建商蓋了抽水池和蓄水池,把平地的自來水抽上來,但水池蓋在非社區土地上。雖然政府的供水計畫中明文規定「務必購買前要告知住戶」,但建商在住戶購買前隻字未提,甚至在公設未驗收的情況下,就要買方自行負擔水池的維修保養費用。
貼文曝光後,大批網友痛批「比較擔心的是住戶當初連簽了什麼契約內容都不知道」、「太雷了吧,真的很無良」、「只能以廣告不實、詐欺、侵占之類的方向去告拿一些錢回來」、「這幾個光中一個就很累...居然一次這麼多個」、「看公設有沒有二工,如果有的話就檢舉讓市府來拆,反正你們還沒點交,拆完他還是要繼續蓋,快蓋好再檢舉一次」。
對此,睿均國際法律事務所律師游嵥彥說明,在買賣標的物屬公寓大廈的情況中,可能會遇到「專有部分」與「公設部分」點交時點不同的狀況,因此若房屋「專有部分」已先行點交給消費者,不論公設部分是否已點交,消費者都應就已點交之「專有部分」盡從速檢查義務,若房屋有瑕疵並應盡快通知建商,建議消費者要完整留存相關證據,如瑕疵發現時間、瑕疵現況照、通知建商之紀錄(如:對話紀錄、電子郵件、存證信函等),若未獲妥善處理,消費者並應於通知後6個月內,向建商提出解除契約或減少價金之請求(如建商有「故意不告知瑕疵」情事,則消費者不受此6個月期間限制)。
我們都知道買房若遇瑕疵物件,可以主張「瑕疵擔保」,游嵥彥表示,民法瑕疵擔保責任存在「整個買賣標的物」,包含「專有部分」及「公設部分」,因此若公設部分存在物之瑕疵,消費者也可以據以主張瑕疵擔保責任。
本件瑕疵雖發生於公設「點交前」,依照目前多數實務見解,消費者還是可以先行請求建商修補瑕疵,若建商不願修補,消費者可以拒絕受領有瑕疵之買賣標的物,並例外可以在點交前先行主張物之瑕疵擔保責任。一、「B1停車空間漏水」、「對講機不能使用」即屬效用、品質瑕疵,消費者視情況可以請求解約或減少價金;
二、「充電裝設至於私人車位部分」,應視當時消費者所見之廣告內容為何,是否足以構成契約內容而定,依據消保法第22條,建商對消費者所負義務不得低於廣告內容。
因此,就建商未依約設置充電樁行為,消費者得主張建商應負瑕疵擔保責任,並得依消保法第51條向建商請求懲罰性賠償金;三、「未如實告知水池狀況」:屬「故意不告知瑕疵」狀況,消費者得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。