建物所有權狀有看沒有懂? 專家:關鍵在這邊!

好房網/新聞中心 2022-07-17 19:13

好房網News記者林清坤/綜合報導

當民眾在買房拿到的權狀上所登記的面積,就是房子的總樓板面積,加上依比例分攤的公設坪數總計而成。買房前要做的事前功課百百種,很多民眾在房屋買賣時,會搞不懂建物所有權狀「主建物」、「附屬建物」到底是什麼?差別又在哪?

臉書房產社團《賣厝阿明 知識+》近期發文說明,主建物說的就是你買的房屋室內面積,有使用上及構造上獨立性的建築物,購買後可以自由進出。包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分。簡單來說就是可以直接使用到的部分,所以家裡空間到底多大,看主建物就對了。

陽台指上方有遮蓋物的平台;平台為陽台對下來的地方,不一定登記在權狀內,也有人會做成小花圃。示意圖/取自photoAC
用木地板裝飾陽台雖然好看,但是清潔卻相當不易。示意圖/取自photoAC

而附屬建物是指專屬使用,但不在室內面積的範圍,為連接主建物室內面積的附屬部分,像是從主建物長出去的地方,例如陽台、平台、花台、露台等。上方提到的名詞,也都有各自的定義:花台是凸出於大樓牆面之外,可種植物、人無法站立的部分;露台為上方無任何遮蓋物之平台;陽台指上方有遮蓋物的平台;平台為陽台對下來的地方,不一定登記在權狀內,也有人會做成小花圃;雨遮是指「窗戶」或「冷氣孔上方」遮雨用的部分,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。

至於附屬建物是不是可以計價計坪?普遍最多人疑問的就是「陽台」、「露台」及「雨遮」三大部分。阿明說明,「陽台」坪數可以登記在建物權狀的「附屬建物」,可登記面積可以計價;「露台」所有權則是公共的,但因為有些露台只會讓特定住戶經過,會在購屋者合約中,以「約定專用」方式提供給單獨某戶使用。換句話說,有露台經過的住戶權狀坪數也不會包含露台坪數,不過因為有露台經過的住戶實際使用坪數,會比其他戶來得大,所以坪數單價及總價也會比較高。

雨遮是不是計價計坪,則會依照建照取得時間點而有差別,分為以下3種時期:1.雨遮「可計價計坪」時期(2011年5月前申請建照)2.雨遮「可計坪不可計價」時期(2011年5月~2017年12月取得建照)3.雨遮「不計坪不計價」時期(2018年後取得建照)。

Youtuber《建築先生· Jackson敲敲門》也曾在節目中說明,露台依法並不能計入權狀坪數,當然就不能計價,但因為露台空間是整個社區的住戶(區權人)共同約定同意讓你使用,加上建商也花了許多成本在露台的建造上,基於羊毛出在羊身上和使用者付費的原則上,市場上就出現了露台是房價1/3的價格的市場機制。

針對最容易受到檢舉的露臺採光罩問題,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,屬於「約定專用」的露台如果要在露台建設採光罩,必須經過管委會同意才能變更露臺外觀,而且不能超過露台面積的1/3,才可避免成為取締要件。根據法規,露台、遮雨棚搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內,屬於拍照列管,不需立即拆除。而「約定共用」的露台,是公寓大廈共用部分,經約定供特定區分所有權人使用者。


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