好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

早年沒有公設概念的年代，公設面積可能是測繪在房屋裡面，像是「樓梯間出現在室內面積」、「車位出現在1樓的室內面積」，電錶、水箱出現在地下室的室內面積則是常態，這些不合理但是合法的規定，從現在的所有權狀角度來說，很難理解。資深地政士提醒，民眾若想買老屋，如何避免踩雷，必須做好功課。

1樓室內竟藏法定車位　銀行擔心社區爭議拒貸

正業地政士事務所所長鄭文在表示，曾經有個案在買1樓房屋時，因為必須辦理銀行貸款，但在銀行徵信審查過程中，申調該戶1樓建物平面圖，發現該室內面積裡隱藏著一個法定車位，也就是該社區的法定車位，登記為1樓室內面積，最終銀行怕日後社區衍生爭議，而婉拒核貸。最後買方找了其他銀行，才核貸成功，完成點交房屋。

地下室價格僅1樓三成　配電室、水箱恐藏在室內

也有買方承買的房屋位於華廈地下室1樓，因為使用執照的用途為商業用，使用面積很大，價格僅約1樓的三成，成了許多特殊行業開業的最愛。也因為位於地下室，許多的社區公設也隱藏在其中，包括台電配電室、電錶、自來水錶、水箱等都在地下室。

由於這棟屋齡約35年的老華廈，依照當時的內政部公佈的地籍測量實施規則，許多的共同使用部分，並沒有單獨編列建號，而是測繪在主建物的面積裡面，造成了看似沒有公設面積，其實公設面積測繪在房屋裡面的狀況。

樓梯間也算室內坪數　老屋公設登記藏歷史因素

舉例來說，雙拼公寓的樓梯間就是最常見的例子，依照樓梯的中間線，測繪在左右兩戶的區分所有建物裡面，由地政事務所製成建物測量成果圖，依照該成果圖完成建物第一次登記，經過公告後，核發建物所有權狀給所有權人。至於樓梯間上方的屋頂突出物和水塔，就成了沒有辦理登記的公共設施。

鄭文在提到，在當時沒有公設概念的年代，樓梯間出現在室內面積，車位出現在1樓的室內面積，電錶、水箱就會出現在地下室室內面積是常態。

買老屋先調竣工圖　核對權狀釐清產權與面積

老華廈的買方該怎麼做功課呢？由於建物的登記面積，是由使用執照的竣工圖，轉繪成建物測量成果圖，再由該成果圖，登記為謄本的建物面積，最後核發權狀正本給所有權人持有，所以正本清源還是要去工務局，申調當初的竣工圖為準，核對地政事務所核發的建物成果圖後，就會知道那些面積被測繪到室內面積，合法但是不合理。

在寸土寸金的台灣，房屋面積以坪數計算，動輒每坪數十萬元，甚至百萬元，所以對於房屋登記面積錙銖必較。鄭文在提醒，買這類老屋之前，應完整釐清產權、公設登記面積等，別讓這些當時不合理，但是合法的室內面積登記，成為購屋後的難題甚至是糾紛。