【理財周刊記者顏瓊真報導】央行2024年最後一次的理監事會議落幕，會中決議利率不變，也未祭出第八波打炒房，「靜觀其變」的決策，符合各界預期，也讓歲末年終的房市能稍微喘一口氣。
打炒房達標？房市發展僵固拉鋸
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，央行端出第七波打炒房之後，整體房市明顯降溫，不論是新青安的申貸件數，還是五大行庫新承做房貸金額，第四季的數據表現都較前三季顯著下滑，與央行降低不動產授信風險的目標相符，因此第四季央行一動不如一靜，本次理監事會議按兵不動，讓既有政策持續發酵，符合外界預期。
周鶴鳴進一步指出，由於房貸承作量放緩，且明年初為企業發放年終獎金的旺季，短期內民眾的儲蓄金額可望提高，一來一往之下，明年Q1房貸排隊的現象，可望較今年底略為紓解；但春節過後，新建案的交屋申貸需求再度增加，放款水位也將相對緊繃，屆時觀望氣氛可能會更濃厚。
另一方面，美國聯準會釋放偏鷹訊息，助長國際通膨預期，在通膨心理高的情況下，房市仍有抗通膨買盤持續佈局，因此在打炒房與通膨的拉扯下，買賣雙方的磨合期長，房市整體買氣雖下滑，價格仍有其僵固性，預估市場發展將呈現拉鋸局面。
按兵不動！ 央行未加碼第八波信用管制
美國聯準會（Fed）今天公布利率決策，宣布再降息1碼，將聯邦基準利率目標區間降至4.5%至4.75%。而國內央行也於19日下午召開第四季理監事會議，市場關注利率政策走向以及是否再祭出第八波選擇性信信用管制。最後結果出爐，央行的利率決策「按兵不動」，維持利率不變，而信用管制也未再加碼，符合市場預期。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，觀察下半年的房市交易市況，今年8月銀行房貸緊縮的新聞曝光後，市場買氣明顯降溫，根據永慶內部成交資料顯示，8月交易量較7月減少二成，且逐月縮減，而第七波選擇性信用管制實施後，10月交易量縮更為明顯，與6月高點相比已腰斬，房市交易急凍，顯示房貸緊縮與信用管制加乘的政策效果已發酵。
此外，近期發現部分賣方願意降價出售，房價持續上漲的預期已被扭轉，市場開始自我調整，需要央行進一步干預的必要性降低，央行預期的政策效果已初步達標，這或許正是央行沒有再加碼調整房市管制的主因。
初步見效央行未再出手 央行已盯上周轉金
上季理監事會議討論激烈，根據事後的會議紀錄可看出與會者對於房市有高度關切，因此祭出第七波選擇性信用管制措施，今年最後一次的理監事會議，不到4點半會議決議新聞稿就馬上發出，且未推出新的第八波管控措施，顯示央行短期管控效果應已見到初步成效，不過央行也表明會注意周轉金是否有規避或違反規定的現象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市交易縮減，民眾對房價上漲之預期心理趨緩，且無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升，顯示房市不僅是趨於理性，自用尤其是首購當道，央行擰緊房貸資金水龍頭的效果相當顯著，未來應該會先檢視各銀行是否落實之前喝咖啡後的改善方案。
曾敬德指出，央行在房市控管上雖然沒有第八波，不過央行總裁也注意到幾種房貸的缺失樣貌，會加強辦理金融機構專案金檢，包括是否利用周轉金規避或違反規定，如利用周轉金變相給予寬限期，或者利用周轉金讓貸款成數上限增加，雖然沒有第八波規定，不過央行對於資金控管的BUG抓得相當精準。
至於房市樂觀預期降溫，市場呈現自用當道的市況，央行未再繼續出手加重管制，房市也可鬆一口氣，但整體房貸趨緊縮的狀況並未改變，房市後續表現可能要觀察329檔期是否回溫。
央行管制有成 三高指標解壓 第8波管制暫不出鞘
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯邦儲備系統（Fed）較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%，另外經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬。而面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內貨幣政策也按兵不動。
黃舒衛表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已經開始顯現成效。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。
其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。
黃舒衛認為，住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。
買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。
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