文／林奇芬
買房是人生重要大事，有房子就有一個安定的家，然而，買房卻成為年輕人最痛苦的抉擇。買不起、或揹不起，買與不買都煎熬。
從累積資產的角度來看，買房絕對優於租房。買房是累積資產，每個月的房貸支出中，有一部份是還本金，一部分是繳利息，只有利息部份算是費用。但租房的話，全部是費用支出。
買屋利息支出低於房租支出
舉個例子來看，如果買屋貸款1000萬元，每月房貸支出5萬元，其中3.4萬元是還本金，1.6萬元是繳利息。如果租屋每月租金3.5萬元。初看總金額，買屋負擔比租屋多1.5萬元。但若從費用成本來看，租屋費用3.5萬元，買屋利息支出1.6萬元，租屋的費用遠高於利息，而且租金支出是有去無回。
而且按房貸本息攤還法，每月還本金額逐漸提高、利息金額逐月降低，長期每月利息負擔越來越低，本金越還越多，反而累積資產持續增加。因此，從累積資產角度，買屋遠優於租屋。
房價步步高升，年輕人望屋興嘆
但從實際負擔來看，由於房價持續上揚，年輕人只能望屋興嘆，買不起房子。根據實價登錄的統計資訊，過去10年各大都會區房價平均漲幅從30%到300%不等，房價大幅上漲。舉例來看，台北市南港區每坪房價高達84.5萬元，新北市板橋平均房價50.7萬元，台中市東區每坪房價31.7萬元，高雄市小港區平均每坪房價18.5萬元。
若再看2022年第一季國泰房地產指數的調查，全台預售屋均價全面上漲，台北市每坪單價已經高達106.3萬元，新北市每坪49.7萬元，台中市達每坪38.7萬元，高雄市達每坪28.9萬元，台南市也上漲到每坪27萬元。全台平均每坪單價已經來到43.25萬元，創下史上新高。
房價高，房貸負擔過度沉重
我們若以全台平均單價43萬元來試算，年輕人若想要購買30坪房屋，總價1290萬元。若可貸款8成，自備款258萬元，貸款1032萬元，每月房貸支出52207元，似乎還可負擔。
但若是想購買台北市、新北市房屋，以平均每坪單價60萬元試算，購買30坪房屋總價1800萬元，自備款需要準備360萬元，貸款1440萬元，每月房貸支出高達72,847元。按照目前年輕人的收入水準，有多少人可以繳得起每月7萬元的房貸呢?所以，現實面只能望屋興嘆。
按家庭收入，30年期房貸較可負擔
從小家庭長期資產規劃角度來看，若雙薪家庭月收入可達10萬元，建議可以考慮買總價1300萬元以下的房子。雖然剛開始房貸占所得比高達5成，比重偏高，不過，長期來說，薪資還有成長空間，應該可以慢慢調降房貸支出比重。
另外，若真的擔心每月房貸負擔過重，也可以採取貸款30年期方案，每月負擔可再降低不少，也難怪近期30年房貸越來越多人採用。不過為了打壓過熱房市，也有傳言央行第五波打房，可能要限縮30年期房貸。雖然目前央行並未採取此行動，但若有意購屋者，買屋前最好先詢問往來銀行，相關房貸條件方案，以免無法按照計畫獲得適合的貸款方案。
整體來說，台北市、新北市民眾購屋負擔非常沉重，其他都會區房價水準較低，買屋負擔相對輕鬆一些。不過，隨著近年房價漲勢從北往南延伸，中南部民眾可能也要及早做好購屋準備，否則未來可能越來越難買屋。
