好房網News記者王震濂／台北報導

受惠於竹科產業聚落與高薪買盤挹注，新竹竹北與苗栗頭份成為全台房市受科技業薪資溢價影響最深的區域。在購屋門檻持續攀升下，1,000萬元已成首購族負擔上限的分水嶺。實價登錄顯示，竹北千萬以下交易僅剩9%，平均坪數極端壓縮至24.2 坪；受外溢效應帶動的頭份，千萬以下占比亦降至48%，呈現顯著的小宅化與價格推擠現象。

為什麼竹北與頭份千萬元以下的住宅正在加速消失？

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，永慶房產集團盤點近一年全台人口數前十大縣轄市住宅交易情形，發現低總價物件占比失守50%的只有新竹竹北與苗栗頭份，竹北市為全台人口最多的縣轄市，但受惠於竹科高所得買盤，千萬以下交易僅佔9%；頭份市受到竹科與竹南科學園區外溢買盤強勁帶動，房價被推升至18.4 萬/坪，千萬以下的交易比例已低於五成，顯示大新竹生活圈的高房價效應正快速向南擴散。

值得注意的是，人口規模代表區域具備一定的居住需求與生活機能，但並非人口越多，房價就一定會越高。陳金萍分析，以人口皆超過20萬人的竹北市與彰化市為例，兩地人口規模相近，但房價卻存在不小的差距。

在千萬元內的住宅產品中，竹北市每坪均價30.3萬元，彰化市僅20.4萬元，每坪相差近10萬元；千萬元內住宅占比分別為9%及67%，呈現截然不同的房市結構，顯示影響房價的關鍵，除了人口規模外，產業發展、就業機會、交通建設及住宅供給都是影響因素。

而依據內政部戶政司與實價登錄統計，新竹地區在今年520檔期推案量逆勢增至497億元，竹北指標大案相繼登場，文興嘉豐商圈等成熟重劃區在土地飽和下更顯稀有，持續吸引高資產自住買盤進駐，支撐房價維持高檔。

至於苗栗頭份的表現，根據苗栗縣政府工商發展處指出，隨竹科高消費力外溢，縣府積極進行都市計畫變更，釋出7.7公頃住宅區與1.11公頃商業區，推動苗栗火車站西站商圈轉型。陳金萍以此觀察，頭份市已成為大新竹生活圈不可或缺的替代腹地。隨著新案單價站上3~4字頭，頭份正快速複製竹北的坪數縮減模式。

目前受惠「桃竹苗大矽谷計畫」及竹南科學園區擴廠，頭份是苗栗少數人口持續正成長的行政區，永慶房產集團根據實價登錄資料，統計全台非七都10個縣市住宅預售建案銷售表現，苗栗縣預售建案銷售率達71.2%，拿下10個縣市之冠，也是銷售率超過7成的地區。陳金萍分析，苗栗房市主要受惠竹南、頭份科技產業聚落發展成熟，加上鄰近的新竹房價持續處於高檔，產生外溢效應，使部分科技業就業人口及購屋需求轉往苗栗。

以目前就業或是購屋的首購與換屋族，若是針對大新竹及苗栗生活圈，陳金萍建議竹北應避免買到機能過差的小套房；若選擇頭份，則宜優先考量鄰近園區或商圈轉型重劃區，因為具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，將較有機會維持銷售動能；反之，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升。