【理財周刊記者顏瓊真報導】限貸之亂在政府出面，強調絕不是限貸令，欲平息民怨之際，中央銀行打房可不手軟，19日的第三季理監事會議，會中宣布第七波房市管制措施，且祭出史上打房組合拳，升存準、限貸令全都來，民眾購屋意願恐受打擊，未來房市走勢分歧。
住商指央行祭史上打房組合拳，升存準、限貸令全都來
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期、第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成、 餘屋貸款最高成數由4成降為3成；此次央行再次緊縮行庫銀根，並配合「二戶限貸令」等信用管制措施，將抑制自疫情以來的過熱房市。
徐佳馨指出，央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為五成，還降豪宅貸款成數三成，同時為避免建商囤屋，大降餘屋貸款為三成，比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。
此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，近年央行多次推出信用管制或限縮銀根等措施，多次劍指二戶以上屋主及投資置產族群，從過去建照與使照量體推估，自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」，因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭，將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出，有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。
高力國際點出房市未來五大現象
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，資金動能熄火，房市發展走歧路
然而，激情必須付出代價。從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒，透過央行呼籲減降不動產貸款集中度，以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。
房市交易缺乏資金動能帶動的流動性，形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後，即便主管機關三申五令沒有限貸令，且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」，但觀望的房市將加速分歧、碎形化的五大發展現象：
現象一、房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂。今天央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，須注意的是量縮幅度深且廣。
現象二、信用資源有限，加大投資風險。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。
現象三、購地、推案需求不減。全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。
現象四、商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓。商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求，及降息後的資產價格揚升段，價量走勢不再雞犬升天，但換牌、套現、併購的商機反而大增。
現象五、商用租賃市場逐漸放大。因應房價漲、貸款難、租用物件量增，無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。
房市提早入冬?台灣房屋指房市三怕三不怕
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，美國9月開始降息，但過去美國升息時，台灣跟進的幅度相對緩和，且利率調整不僅影響房市，對總體經濟也是牽一髮動全身，加上美方降息後的發展仍值得觀望，因此央行按兵不動的決策符合各界預期；不過央行降息的時間點較晚，意味著利率將維持在相對高檔一陣子，搭配推陳出新的打炒房政策，短期內房市受到的利空干擾相對明顯，觀望氣氛也會更加濃厚，後續買氣預估將稍微降溫。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行祭出組合拳，第七波信用管制上路，房市擴大管制範圍，和緊縮銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，呈現「三怕三不怕」。
三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，在銀行緊縮放款的情形之下，不動產融資的條件不盡理想，且換屋族在名下還有房的情況下，買新屋無法享有寬限期，因此必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變；再加上利率調降的時序又比預期晚，民眾的貸款負擔高，所以銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出。
三不怕的是「青安族、現金族、商用置產族」，適用新青安的首購族，因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋不用貸款者，由於根本無需貸款，在限貸令下無事一身輕不受限制，另外打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，加上下半年台商資金解禁潮，企業投資廠房或商用不動產配置，較有籌碼和空間。
永慶房屋指央行掐銀根、斷金脈 房市恐再降溫
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，央行第三季理監事會跌破市場眼鏡，祭出第七波選擇性信用管制，不僅針對第二戶限貸擴及全台，同時調降第二戶購屋貸款最高成數上限降至5成，無寬限期；同時也針對名下已有一戶房屋，但「有房無貸」的自然人，再購買一戶的購屋貸款不得有寬限期，打擊房市力道出乎市場預料。
此外，也針對公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數均由4成降為3成，建商餘屋貸款也降至3成，顯示央行積極打擊非首購與非自住的投機炒作行為以及建商透過餘屋貸款養地套利的行為進行嚴格控管，以減緩不動產貸款總量的膨脹速度。
央行第七波選擇性信用管制進一步回收市場資金，同時直接掐緊銀根，斷金脈、去槓桿意味濃厚，將改變民眾對房價上漲的預期，現階段因房貸緊縮的狀況，貸款條件不如以往，貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象，根據永慶內部成交資料顯示，8月交易量已較7月減少逾二成，房市交易已明顯縮減，而央行第七波選擇性信用管制實施後，預期房市恐將進一步降溫。
喝完咖啡央行再出重手 房貸剩下首購友善
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行已經發現市場氛圍一直預期房市往上，風險快速提高，因此出重手一方面在資金面管控，一方面也讓看漲房價氛圍降溫，現在除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響，其他房貸要申請已經不是那麼容易。
本來7月下旬開始市場已經感受到房貸狀況吃緊，央行8月找銀行進一步喝咖啡後，銀行在房貸業務更是謹慎承做，央行早在理監事會議前就已經放大絕，這次更進一步加碼，名下有房子的第一套房貸也不能有寬限期，馬上就要進入償還本金階段，避免利用付款輕鬆的寬限期購屋投資。
同時第二戶購屋貸款全國都上限5成，曾敬德表示，對於一些六都與新竹外的區域，尤其有科技業投資題材的，就會造成衝擊，另外，有些預售要交屋的，可能一次也不只買一間，自備款成數又增加的狀況下，只能趕快籌措資金或者還能換約時轉手，新的管制措施勢必會造成衝擊。
另外，央行又調升存準率向市場回收資金，也會造成資金成本增加，包括股票質押的借貸，甚至是現在房屋轉增貸的部分，都可觀察未來利率是否攀升。
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