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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
近期房市持續發爐!不少人認為都是拜「新青安」所賜,因貸款額度提高、貸款年限延長等誘因,確實嘉惠不少首購族,不過也不免讓人憂心,這波熱度退潮後,是否會面臨房市景氣起落及房價崩跌的風險。日前一名網友在房產論壇發文,他提及,「最近不少使用新青安房貸來買房子的人說他們會使用5年寬限期,而5年寬限期一到要馬上賣房狠狠賺一筆價差,如果多數人一開始買房都是抱持著這種想法,那5年後房市賣壓會不會供過於求呢?」
文章曝光後掀起網友熱議,「台灣沒有大升息很難看到賣壓,至少要3%以上,而且要長期才有感」、「我覺得5年後房市賣壓應該不會很重,互相抬價而已」、「其實升息對房子影響非常小,基本上不可能為了一個月多幾百就賣房子,但是如果是大失業潮就GG,像這種都一個月失業就吃土的年輕人不知道能撐多久」、「新青安房貸剛推出時沒有限制申請次數,只要符合資格條件都可申請,但後來優化措施,每人限貸一次的規定,避免政府資源受濫用,就可以遏止炒房亂象」。
住展雜誌企研室總監陳炳辰表示,使用新青安的民眾大多都是低總價的產品,持有成本原本就不高,5年後房貸也還是新青安貸款利率,比起一般房貸低,且如果並非完全高槓桿購屋,還有其他資產來源,都不至於落入窘況。另外如果房市維持恆溫,低總小宅案也是主流,5年或在一定的時間內,都有很大機會找到買家下車,轉手換屋,還有所獲利。
至於5年內交易面對房地合一重稅的枷鎖,陳炳辰認為,除了可善用重購退稅來達到節稅功能外,持有時間所付出的成本不高,扣稅後兩相換算應還是具備效益。 陳炳辰分析,除非重大意外發生,出現連新青安主要適用的低總案也難交易,造成持有上產生重大負荷,可能會讓使用人頭戶申購新青安而大量持有房產的投資客,且又買在較具風險的二線地帶,找不到下一手買家而演為風險。再者,個人資產突然出現意外,或毫不具資產實力盲目跟風的房市小白,如果大環境變動所致房市瞬間急凍,就有機會受到波及。
但整體來說,陳炳辰說,因為購置之房產終究為低總案,大環境震盪得來到相當程度的毀滅性,如景氣與失業率大幅走壞,房市買氣也劇烈冷卻,連低利率的新青安房貸都還不起,低總案也沒人要,才較會有極端的情勢發展。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示,「新青安」確實有後遺症,譬如降低購屋人的風險意識,除了利率補貼,寬限期拉到5年,房貸年限更可長達40年,讓不少原本還不起房貸的首購族勇於跳進場,容易降低購屋人的風險意識,這讓人不僅忽略掉房市景氣起落及房價崩跌的風險,5年後房子賣不賣得掉更不放心上;且容易引發市場投機炒作,讓有心人士借題發揮,反正政府有補貼,即使不自住,也可買來出租,以房租養寬限期內的房貸支出,等房子漲了,就可賣掉房子賺價差。
而目前成屋與預售屋房價皆已創下歷史新高,尤其預售屋變成期貨商品的概念,小資金玩大槓桿更能拉抬價格,這時進場也容易被套牢,張欣民提醒,目前房市整體熱度仍高,也不見有冷卻下來的跡象,但購屋族對於所謂「5年後賣掉一定賺」的說法,是否要盡信?可能要用比較理性客觀角度去評估,並衡量自身財力再進場,避免被套在所謂的「史上最高點」。