信託機制漏洞...黑心建商欺地主!專家破解「暗黑手法」

好房網/新聞中心 2022-08-26 18:31

好房網News記者林和謙/台北報導

這幾年因為政府大力推動都更及危老重建,讓案量較往年更多,今(2022)年上半年全國老屋拆除數量已比六年前增加近一倍,中華都更總會指出,2020年全國都更及危老重建案首度突破1,000件,到今年6月,累計超過3,000件。不過建商素質參差不齊,加上重建案中,地主與建商之間的資訊並不對等,一些不肖建商會藉由諸多「漏洞」、欺瞞手法來欺壓地主,東龍不動產專任約經理陳泰源就爆料指黑心建商是如何利用「信託機制」來欺壓地主,並提出「3暗黑手法」要民眾格外當心。

近年相當知名的北市松山一個危老案,不肖建商不誠實履行合建契約,且在過程中處處刁難地主,爆出極大糾紛與爭議,建商沒有讓地主先選屋、就開賣預售案,地主認為自身權益被侵害,且更可能造成一屋二賣、將損及地主及更多民眾權益,因此地主發函信託銀行不應提供虛擬帳號讓建商可能一屋二賣,使建商無法銷售預售屋,因此建商對地主、銀行提告,台北地院民事一審判決出爐,駁回建商控訴、判建商敗訴。

不肖建商藉由諸多「漏洞」、欺瞞手法來欺壓地主,東龍不動產專任約經理陳泰源爆料指黑心建商是如何利用「信託機制」來欺壓地主,並提出「3暗黑手法」要民眾格外當心。圖/好房網News記者林和謙/攝
不肖建商藉由諸多「漏洞」、欺瞞手法來欺壓地主,東龍不動產專任約經理陳泰源就爆料指黑心建商是如何利用「信託機制」來欺壓地主,並提出「3暗黑手法」要民眾格外當心。圖/好房網News記者林和謙/攝

陳泰源表示,一個建案總銷金額動輒上億元,危老糾紛發生頻率不低,且一些黑心建商會利用「信託機制」來欺壓地主。而究竟什麼是信託?他說明,就是把「財產權」讓與給銀行(受託人),銀行會依據受託的內容去執行,就不會有因上述的問題導致建案中途生變、工程延宕等情事。至於信託的型態,約略分成價金信託、同業連帶保證信託、公會連帶保證信託與不動產開發信託四種,前面三種信託方式的保障比較不完備,以價金信託而言,銀行比較像是保管價金的角色而已;同業連帶保證信託、公會連帶保證信託由於有「連帶保證」的關係,建商相對比較有挪用資金的空間。

陳泰源指出,市面上絕大部分採用的是不動產開發信託,這是由銀行幫地主把關,做資金運用方式的限定,減少建商無端挪用資金的風險,同時,信託銀行會要求建經公司附加「續建機制」;如此一來,當建商或營造廠出問題時,建經公司就會出面,協助找廠商承接後續工程將房子繼續完成,不易形成爛尾樓。換言之,信託銀行就是扮演「資金管理」的角色,不論出資者是「合建的建商」或是「委建的地主」,遇到資金不足時,也會由銀行端來融資給出資者,並依約管理、專款專用。

而在整份的信託契約裡,地主最關心的就是「受益權的分配」,也就是當建案蓋好後,大家所能夠分配到的各項權益與條件,像是樓層的高低、坪數的多寡、車位的數量等。陳泰源表示,這時就是黑心建商使手段的時刻,黑心建商有三招暗黑手法!

第一招,將對地主有利的「保密補充協議」排除在信託契約之外:黑心建商慣用的說法,「由於你(地主)的條件比其他的地主來得優,所以這份『補充協議』不能放進信託契約裡,以免被發現,我們建商就不好向其他地主們交代」,又或是「這份補充協議裡有『保密條款』,因此連銀行也不能知道,否則失其效力,所以不能放進信託契約裡」。如此一來,對地主有利的「保密補充協議」被排除在「信託契約」之外,信託銀行就有可能不承認此協議的存在,當進行受益權的分配時,信託銀行也只能依照合約配合黑心建商,將地主們各個擊破,讓地主啞巴吃黃蓮。所以若有遇過有建商是這樣「話術」你的,記得務必提高警覺,斷然不合作。

第二招,條文愈簡略,愈黑心:如果是黑心建商,在信託契約裡只會概略提及分配的比例、應分得的比例是多少,內容寫得很含糊,甚至創造出「一個條文,各自表述」的空間,讓地主以為該分配到的「好像」都有提到;接著,黑心建商就會利用這一份模糊的契約,連哄帶騙催促地主趕緊一起去信託,最後再單方面曲解條文,說地主誤解契約內容,逼其就範。

第三招,先信託,再分配:黑心建商的真面目,往往會在信託之後才現形,態度整個一百八十度大轉變,在與地主進行選屋及分配程序時,會以各種威逼脅迫的方式,把條件比較差的樓層與位置,要地主「被接受」,如果是正派建商,順序上一定是倒過來,先讓地主分配好坪數與選屋,之後才做信託。

陳泰源提醒,慎選建商是非常重要的事情,萬一真的無奈走上訴訟這條路,一定要慎選專精相關領域且有經驗的律師,不然,在「契約是建商擬定的」的這個前提下,最終地主恐怕只有輸多贏少的份。


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