估價師「超狂買房筆記」 建商也朝聖

好房網/新聞中心 2022-08-11 17:07

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

不論房市漲跌,買一間房子是大多數民眾期待的,高源不動產估價師事務所所長陳碧源近期彙整「買房要注意什麼」,簡潔列出9項要點,從買房該建立的正確觀念,到抓購屋預算以及合理價格判斷依據,乃至交屋,都鉅細靡遺列出,堪稱是「超狂買房筆記」,連不動產業界人士都納入收藏。

陳碧源撰寫的「買房要注意什麼」如下:

第一、觀念建立:

(1)不求一步到位,先求有再求好

(2)要有換屋概念,要有根據地,才能再築牆才能廣積糧

(3)除非經濟不景氣,以及政府住宅政策、經濟政策改變,否則都會是租不如住

(4)買房,永遠都是甜蜜的衝動,事後都會是「好家在」

買房要注意什麼?估價師列出超實用的買房注意事項。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
樣品屋。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

第二、購屋預算能力:

(1)自備款(3成至4成,2成至3成貸款,1成交易稅及購置家具等)

(2)每期貸款償還(薪水的3至4成)

(3)利率設定在2%至2.5%,因為利率會調升

第三區位考量:

(1)地段選擇:

   A、通勤時間:大眾捷運或騎車、開車,半小時至1小時內可到辦公室

   B、同住家人需求:就學(學校)、就醫(醫療機構)、運動散步(公園、學校運動場等)

   C、親人家族居住地:方便照護

(2)生活機能:市場、超市、餐飲等

第四、標的物件:

(1)基本資料:

   A、土地建物謄本:土地及建物面積、建築完成日期、樓層次(判斷有沒有電梯)、所有權人、抵押權設定金額,有沒有被查封或限制登記

   B、土地使用分區:住宅區、商業區、工業區、風景區、旅館區

   C、地籍圖、建物圖:確認土地坐落有沒有臨路、建物位置和現況有沒有吻合

(2)現況說明書:增建、非自然事故、天然瓦斯、自來水、漏水等瑕疵屋、買賣價金是否含家具設備

(3)瑕疵屋

   A、海砂屋(民國70至80年間)

   B、輻射屋(民國71至76年間)

   C、山坡地順向坡(民國89年之前山坡地住宅)

   D、地震屋民國92年以後完工的比較安全

   E、漏水屋

   F、管線老舊

(4)標的社區管理及公設或鄰居

(5)管理委員會及社區管理員:問停車位、社區管理費、屋主有無積欠管理費

(6)附近有無嫌惡設施,例如宮廟、八大行業等

第五、合理價格判斷:

(1)實價登錄查詢

(2)問銀行

(3)問不動產估價師或區域房仲

第六、簽約及付款方式及分期條件:

(1)雙地政士制度把關

(2)履約保證或價金信託

(3)看到當天地籍謄本:確認看到當天甚至於簽約當時的謄本資料,確認所有權人姓名,以及避免被移轉或限制登記

(4)核驗賣方身分:是否為所有權人本人,或為出具授權書、印鑑證明等確認為所有權人代理人

(5)所有權狀及印鑑證明要看到

(6)契約版本選用:是否採用內政部的定型化契約,如有不同,必須逐條核對

(7)產權內容填載:契約填載產權內容與謄本記載是否相符或有疏漏,特別是土地地號筆數、建物建號筆數、面積、權利範圍、車位數量等;也可以從謄本的他項權利去判斷。增建部分有無載明

(8)土地複丈(鑑界)及瑕疵擔保內容、違約條件等

(9)交易內容:交易內容包含哪些家具設備

(10)付款方式:確認賣方有無抵押權及貸款剩餘金額,以免資不抵債

(11)貸款處理或貸款不足可條件解除契約的保護傘機制

第七、貸款

第八、戶籍清查及水電費清查

第九、點交及驗屋:

(1)金:鑰匙、外門窗

(2)木:內門、框、板

(3)水:給水、排水、漏水

(4)火:瓦斯、電力管線等

(5)土:地板、衛浴、糞管

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