【理財周刊記者顏瓊真報導】臺灣正式邁入超高齡社會，人口老化、少子化與家戶結構改變，正重新塑造住宅需求與不動產市場。國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部地政司共同舉辦「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，從住宅更新、人口結構、房市需求及資產傳承等面向，探討不動產市場轉型方向。
人屋雙老 內政部推「都市更新＋老宅延壽」雙軌策略
內政部政務次長董建宏表示，臺灣正面臨「人屋雙老」，許多高齡者仍住在無電梯、無障礙設施不足或管線老舊的住宅。全臺屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，若全數拆除重建，不僅耗時，也未必符合各地需求，因此政府將採「都市更新＋老宅延壽」雙軌策略。
董建宏指出，具重建條件者加速都更、危老重建；結構仍可使用者則透過老宅延壽改善居住品質，包括立面修繕、管線更新、增設電梯及無障礙設施，讓「該更新的加速更新、尚可使用的延長壽命」，並落實在地老化。
人口減少不代表需求降 小宅成市場趨勢
政大地政學系教授林左裕指出，住宅需求不能只看總人口，更要觀察家戶數、小家庭化、人口移動及產業聚落。即使人口負成長，有就業與產業支撐的區域仍可能維持自住需求。他表示，房地合一稅2.0、囤房稅2.0及央行信用管制已使投資需求降溫，未來房市仍將受信用政策、利率、通膨及科技、AI產業發展影響。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則指出，近10年臺灣人口減少約24萬人，但家戶數增加約129萬戶，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比達41%，顯示小家庭與單人家戶已成住宅需求重要支撐。
葉凌棋表示，近10年全臺成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41%，市場朝坪數精簡、總價可負擔及生活機能便利的住宅發展。新竹受科技產業帶動，購屋坪數縮減幅度為七都最小，中南部則因房價漲幅高於薪資成長，購屋面積縮減較明顯。
高齡化進入資產傳承新階段
地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴指出，隨高齡化加速，不動產資產傳承將成為重要課題。民眾應提早規劃出售、持有或傳承，並妥善安排繼承、贈與及遺囑，可依家庭與資產狀況運用相關稅制及保險工具，降低稅務成本與產權爭議。
董建宏也提醒，不動產繼承衍生的共有、遺產分割及無人繼承等問題，可能造成產權零碎化，影響土地利用與都市發展，也逐漸成為土地治理的重要議題。
論壇指出，超高齡社會下，住宅市場不能只看人口總數或房價漲跌，而應更重視家戶結構、區域發展、生活機能、醫療交通及高齡友善。都市更新著眼城市長期再生，老宅延壽則回應當下居住安全，兩者相互補，最終都應回到「人的需求」。
政大不動產研究中心表示，未來將持續透過產官學交流，從人口結構變遷重新思考臺灣住宅政策與不動產市場發展方向。
圖說：國立政治大學社會科學學院不動產研究中心舉辦論壇，出席人員分別為李嘉嬴(左起)、林左裕、董建宏、政大不動產研究中心主任楊松齡及葉凌棋。
