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【理財周刊記者顏瓊真報導】老飯店又有新交易案,根據 實價登錄,台北中山區天津街屋齡已45年的「天津大飯店」易主,由不動產租賃公司「吉緻生活」,以4.1億元買下,目前仍做飯店經營,並預計在第四季換招牌重新開幕,房仲業分析,未來該案再整合週邊地主,將有都更效益。
台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示,「天津大飯店」當初據傳整棟開價4.2億元求售,買方議價率僅2.4%,主要是因該案區位條件好,附近旅店業林立,對觀光有匯集效果,且鄰近捷運中山站,有觀光人潮。
天津大飯店8層樓,建坪590坪、地坪68.9坪,根據交易資料,土地價值約3.9億元,建物價值1726萬元,土地使用分區為商四,且又屬於角地,容積率達800%,儘管屋齡已45年,老建物以土地價值最珍貴,雖然現階段仍繼續經營旅館,但因可整合周邊基地,擴大面積,且朝都更危老改建活化資產,故獲新買家青睞。
台灣房屋集團趨勢中心觀察,今年全台飯店易主的案例,台北像是大安區「安和旅館」,2月時由開發商以約9.2億元買下;桃園「晶悅國際飯店」3月時,由4家公司共同以約34.8億元入手,土地高達2千多坪;另外南部也有億元飯店交易,像是1.17億元的台南「遠悅飯店」、2.88億元的高雄「文賓大飯店」、以及3.6億元的「立多商旅」交易。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,觀察今年不少老飯店或商旅交易,建物屋齡都30年以上,已達危老條件,且共同優勢是地段佳、建物面積大,轉手後主要有四種發展,第一種是看上飯店產權單純,地段便利,不少建商購入直接都更重建,改為飯店、商場、商辦或豪宅,後市發展潛力大。
第二種則是售後回租,新買家優先卡位,保留未來開發機會,原經營者將飯店出售增值部分獲利了結,且售後回租改走輕資產經營,降低資金壓力。第三,近期也有不少年輕新創公司,看好旅宿業發展,買下舊商旅,運用新的科技系統優勢,或串聯文創資源,透過綜效行銷,讓老飯店有新面貌。第四,亦有少數業者跨產業購入商旅,當商辦自用。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波疫情改變飯店業的生態,有些老舊飯店受到疫情重創,即使疫情過後可能飯店老舊競爭力不足,若投入翻新回收期又長,因此業主開始尋求資產最佳效益,加上危老政策當時正夯,因此不少老舊飯店都投入改建。
此次實價揭露是中山區的天津街57號,成交價格為4.1億元,備註資料本案標的現況為飯店(建物整棟為飯店使用),總價款包含土地價款3.9億元,建物價款17,26萬元,動產價款96萬元,土地位於市中心中,周邊生活機能成熟,買方也具有建設與整合背景,未來可望整合改建。
曾敬德另表示,從2019年至2022年,台北市老舊飯店中就有高達21件申請重建,堪稱北市飯店最大改建潮,台北市知名案例包括「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」等,多數飯店業者都是選擇危老方式進行,主因係危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確等,能為業主帶來更大的重建價值。
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