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好房網News記者王惠琳/綜合報導
新青安房貸炒熱台灣房市,也使得今年出現銀行房貸水位提前逼近額滿的特殊現象,不少看空房市的網友紛紛唱衰將出現法拍潮,不過專家卻搖頭直言兩者「關聯性很低」,更提出4套劇本鋪陳未來房市走向。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文表示,對於向一般屋主購買新成屋、中古屋的買方,發現房貸下不來時,除非買方趕去其他銀行送件且銀行核准貸款,否則這筆成交案就會破局,並且責任歸咎於買方。倘若此時買方已付定金,那麼除了屋主可以沒收買方繳付至履保帳戶的定金,甚至還常見房仲會從履保帳戶中扣走服務費,之後屋主的房子可以重賣一次,沒虧還反賺一筆違約金。
另一種是向建商購買新成屋卻無法取得銀行貸款,此時建商可以沒收最多成交總價15%的定金,但若是買方已簽約卻還未付定金,建商就不得要求買方補繳違約金。
第3種情況是買方無論是跟建商買新成屋、或跟屋主買中古屋,遇到銀行不願核准房貸,轉向其他銀行申請房貸,卻發現被坐地起價,雖然願意核貸但利率拉高到 2.5% 以上,此時申貸者通常會接受。那麼,交易終會成立,而最賺的就是銀行。
第4種情況則是之前買的預售屋剛好在今年下半年交屋,因建商通常與銀行有合作的貸款專案,如果買方信用優良、還款能力無虞,往往會獲得核貸,房屋可以順利過戶。若貸款真的下不來,就如同情境2的結果,買方違約,建商既賺到了違約金,房子又能重賣。
在各種情境之下,何世昌指出,最不受這一波房貸水位額滿影響的就是預售屋,主要原因就是預售屋在完工前只需付「首付款、工程款」,貸款是3到5年後的事,建案與銀行又多有專案貸款,所以完工時貸款通常不會有問題,反而會成為購屋族在市場所剩選擇不多的情況下,不得不的出路。