越南陷房市泡沫化危機
越南在過去幾年因為廉價的勞動力迅速崛起,這也讓許多專家看好他,認為有可能可以取代中國大陸「世界工廠」的地位,這也讓富邦越南(00885)一度受到投資人的追捧,然而近期越南卻出現了致命經濟問題,房市泡沫化危機,光是今年上半年就有多達10萬家房地廠公司倒閉。
根據越南當地媒體《VnExpress》的報導,專家認為越南過去20年的房地產市場有很大的問題,包括投資者和分銷商在內的房地產企業數量,現金喪失了流動性,許多房地產公司在2022年克服困難失敗後,發現2023年市場也沒有明顯復甦的跡象,因此選擇止損。包括房地產開發商和房地產經紀公司在內,2023年上半年約有10萬間公司停業,平均下來每月約有16600間房地產停業;房地產經紀人Hoang Viet也透露,他於2019年創業後,2022年初公司約有200多名員工,但經歷2022年年底的困境後,現在公司僅剩下30人,有23%的不動產經紀公司表示,如果市場繼續惡化,只能經營到第3季度,43%的公司則僅能經營到年底。
90%房地產企業深陷經濟危機
報導指出,越南房地產經紀協會的報告顯示,2023年中期是房地產企業債務清償困難的季節,他們面臨著出售項目、出售資產、出售業務的選擇,部分重組債務、運營儀器,有些單位無法繼續承擔成本,利潤增長陷入困境,面臨「資產淹沒」的風險,專家也說明,那些有資產可以用來廉價出售以償還債務的企業,屬於還可以挽救的群體,然而還有許多企業已經無力經營,原因在於債券債務到期、項目持續存在法律問題、信貸難以獲得、房地產價格持續下跌等。有90%的房地產企業在想方設法削減成本、裁員、縮小規模、降低產品價格等方式渡過危機後,仍需要苦苦掙扎,其中最大的挑戰之一是債務到期時缺乏現金流。
越南房產何時停止下跌?
房地產還有可能重新回溫嗎?越南財經專家表示,很難準確預測房地產價格的下跌何時會停止,因為這取決於許多宏觀因素,像是經濟穩定增長、房地產市場出現流動性復甦信號(資產消費再次增加) ,支持市場的法律政策開始執行等,但目前看來短期之內很難有突破,越南戴德梁行地產諮詢公司總經理Trang Bui女士也表示「當流動性增加時,房地產指數就會上漲,直到第二季度,市場流動性依然平靜,需要觀察2023年下半年更多的新進展」,但目前當地政府已經有所行動,頒布了更加積極的法律政策,銀行將繼續收緊信貸,更加嚴格、更加審慎的信貸環境將創造安全、長期的投資環境,有利於宏觀經濟穩定,因此她預測2024年至2026年期間是可以期待新增長的時期。
雖然越南去年的經濟成長率高達8.61%,但其中房地產佔越南GDP達11%,如今隨著泡沫化疑慮加劇,不少投資人也在觀望越南市場的未來,專家也強調,如果房市問題遲遲不能得到解決,很有可能會拖累越南經濟,影響提供貸款的銀行,陷入惡性循環。而越南股市也受到影響,富邦越南(00885)目前本益比仍偏低,雖然盤勢並未下跌太多,但在這波經濟泡沫化浪潮中是否仍獨善其身,建議投資人可以再多觀察。
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