【理財周刊記者顏瓊真報導】萊坊(Knight Frank)發布2024年上半年亞太區物流倉儲報告，並指有四大利多因素，讓許多跨境投資者不動產投資佈局將以台灣等亞太區市場為佈局重心，此外，也有四大因素支撐台灣物流倉儲市場穩定成長。
根據萊坊所發佈的2024年上半年亞太區物流倉儲(Asia-Pacific H1 2024 Logistics Highlights)報告，年租金漲幅為2.4%，雖然仍是正成長，但相對於2023年的6.2%，成長力道確實放緩。
不過，看好2024年下半年經濟可望轉佳、通膨轉趨放緩、以及重啟降息循環、以及亞太區經濟成長力道優於全球等四大利多題材，使得讓許多跨境投資者在不動產的投資佈局，將以台灣等亞太區市場為重心。
亞太區研究部主管李敏雯(Christine Li)表示，主要是受到中國市場租金下跌所致，市場逐漸從房東市場調整為中立條件，並且為了緩解租金上漲的影響，提高由租轉買的意願。
此外，這次報告顯示台灣物流倉儲是亞太區最穩定市場之一，瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示認為，主因零售內需動能熱絡，加上台商回流帶來的製造業需求支撐，自美中貿易戰開打以來，台商回流台灣資金，成為近幾年商辦、廠辦、土地市場交易甚為熱絡。
在全球經濟受到疫情衝擊下，台灣因經濟發展好，使得辦公室需求旺盛，租金與售價漲幅明顯；而產業供應鏈重整，原物料物流與內需市場物流需求帶動，促使工業廠房與物流不動產交易熱絡。
台灣物流倉儲市場穩定成長的主因為：
一、重塑國際供應鏈：由於國際供應鏈重組，台商回流帶動製造業的物流需求，除了儲存原物料，還有暫時放置半成品與成品的保稅倉儲，桃園憑藉其產業聚集及海空雙港兼具優勢，成為物流業的重點聚落，以輝達(Nvidia)、超微(AMD)、應材(Applied Material)為首的國際半導體大廠，皆在此設立亞太成品及零件物流倉儲中心。
二、內需熱絡帶動物流中心需求：台灣內需消費市場營業額屢創新高，傳統零售商及電子商務廠商對倉儲物流的需求增加。傳統零售包括統一超、全家、全聯等常溫及冷鍊配送的物流需求，電商則有momo、PChome、蝦皮等，除了承租現有倉儲空間，也不乏購地自建的案例，如統一超商預計於2025年啟用的台南新市物流園區，以及2027年完工的航空城北區物流中心(見附表)。
三、設備升級改造潮：未來物流倉儲的趨勢，應會朝向在設備、服務上都更多元的綜合型物流中心發展，如增加自動化設備與多溫層倉儲空間等，此外，ESG近年越來越受到重視，在物流倉儲空間中綠能、永續配備的運用也是關注重點，例如採用省水設施、雨水循環系統、太陽能板、LED照明、資源回收再利用等。
同時，也可配合使用需求提供一條龍式服務，從進貨、入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨，無論工業、科技業的原物料，或是一般民生消費品，物流服務就是要達成「物盡其用，貨暢其流」。
四、外資進入台灣台灣市場：除了韓國電商酷澎陸續在台灣設置了3座物流中心，日商三菱地所也看好台灣物流市場，與英屬開曼群島商威獅倉儲股份有限公司(香港商宏璟資本ARCH Capital)合作位於桃園楊梅梅獅路的現代化物流倉，出資比為22.5%，就是要開發為包含冷鍊設備的現代化立體多溫層倉儲中心
瑞普萊坊副總經理暨投資部主管吳紘緒表示，目前工業不動產市場可說是近20幾年來最熱時候，不論是工業用地、工廠、廠辦、物流倉儲的租賃或買賣，因市場供需落差，在區位、交通位置、自用需求考量下，總是會出現優於市場行情的交易，近期不少客戶在供不應求狀況下，願意以高於區域行情租金承租廠房，顯示相當看好未來經濟發展。
吳紘緒指出，物流主要投資標的以桃園為重點區位，由於最後一哩路配送重要性越來越高，廠商紛紛於北中南部局大型物流中心，搭配近郊衛星倉儲，讓運貨效率再提升，滿足「當日送達」需求，其中北部地區因人口多，也帶動桃園物流倉儲市場發展，只要經濟發展持續、產業鍊發展、台灣持續成為亞太發展重心，則工業不動產仍然有發展空間。
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