【理財周刊記者顏瓊真報導】根據宏大國際資產統計，今(2023)年前10個月的商用不動產交易已接近1200億元，逆勢突破千億元，不過，獨獨不見金融壽險大咖出手，關鍵就在投報率過低，不符金管會要求的投資門檻；此外，因市場需求仍在，加上台灣資金仍充裕，宏大預估，今年商用不動產交易將達1300~1400億元。
宏大國際資產總經理陳益盛指出，由於全球Covid疫情的持續導致全球景氣不佳，加上俄烏等諸多戰事、中美冷戰祭出制裁等重大因素影響，全球及國內景氣研究機構預測年度的GDP全數大幅下修，國內機構預測台灣今年度為1.3%~1.38%，而IMF眼中的台灣GDP則從原先的2.1%大調降為0.8%。
而外界原先預估台灣商用不動產的交易恐低於一千億元，但根據目前累計已接近1200億元，關鍵在於資金仍充裕，其次是有好標的釋出。
他談到，由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計占了約81%為大宗。此外，台商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年台灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。
同時，依據金管會發布上市公司110年度累計營業收入為新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司110年度實際獲利成長達72.17%; 到了111年度上市公司累計營業收入為新臺幣39兆2,285億元，較110年度增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。
陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。
有了資金，也要有好標的。以今年交易的前五大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件; 更特別的是，「新光一號」REITs就佔了3件；但奇怪的是，專注在商用不動產投資的壽險業者，卻不在買家清單當中。
陳益盛從這五件標的的投報率分析，指出了關鍵因素是「投報率」偏低，這五大標的有四件投報率低於3%，不符金管會要求的壽險業投資不動產的基準點，因此讓其他非專業投資法人能趁勢進場。
陳益盛指出，目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，因此投報率無法滿足壽險業者投資門檻，使得壽險業者目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。
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