好房網News記者林和謙／台北報導
仲量聯行統計，今（2023）年第一季商用不動產及土地交易額都呈現量縮，全台商用不動產及土地總投資額合計為288億元，較去年同期減少約七成；然而在民間參與政府土地開發招商案方面，仍繳出不錯的成績單，顯示投資人在通膨、升息、經濟成長趨緩及平權條例政策等不確定因素下，在進行投資決策時更加謹慎及效率，謀定而後動。
交易類型方面，第一季最大宗交易類別為工業型不動產，達107億元，占總交易額84％。買方多是科技及製造業者以營運策略上的自用需求為導向。若細看工業不動產交易組成，可以觀察到近68％的交易額為廠辦交易，又以台北市內湖科技園區最為企業青睞，雖然整體市場的買氣降低，但本季台北市的廠辦交易總額，較去年同期逆勢成長了34％，更為近三年同期最高，意味著產業發展衍生的剛性需求仍然穩健。
土地交易市場方面，今年第一季交易額為181億元，較去年同期減少67％。相較於2019年起連續四年每年首季超過500億元的交易量，市場回歸到2018年以前的水準，除了多數開發商已於疫情貨幣寬鬆期間補充土地庫存，《平均地權條例》修法對住宅後市的影響仍待觀察、工業土地價格偏高等因素，使本季土地市場交易額明顯量縮。
仲量聯行台灣總經理侯文信表示，雖然私部門的投資市場交易冷淡，但公部門招商案件則維持穩健，依據財政部促參司統計，繼2022年民間參與公共建設簽約金額達2,828億元創下歷史新高後，今年至二月底止廣義促參案件簽約金額已達187億元，若再加上已選出最優申請人但尚未簽約的高雄舊市議會公辦都更案、以及台北市府捷運局於上週決標的金城機廠暨莒光站／加蚋站捷運聯開案，兩案民間投資金額分別為77億元及200億元，合計達464億元。由於政府招商案往往具備產權單純、位於市中心或鄰近捷運的區位優勢等，已成為投資人取得土地的重要途徑之一，未來幾季各政府單位仍有許多區位優良的招商案，值得市場留意。
侯文信指出，第一季商用不動產交易額量縮原因，可以由以下三點拆解分析：
首先為政策層面：央行為抑制通膨，去年開始積極升息，導致市場上的貨幣緊縮，借貸成本增加，使原先有利交易成長的貨幣政策結構改變。升息除了使借貸成本提高以外，也對壽險業者在不動產投資的策略佈局上產上了重大影響，隨著利率提高，壽險業者的投資不動產年化收益率門檻也已提升至2.845％，意味著壽險業上能夠出手的門檻提高，出手將會更加保守。另外，於年初三讀通過的《平均地權條例》修法影響開發商在住宅開發策略及規劃，住宅市場的推案信心受到打擊，因此住宅用地的交易減少。
總體經濟層面：受近期全球經濟環境因素影響，全球終端消費需求減弱，經濟成長以出口為導向的台灣，也遭受到了影響。統計截至今年三月，台灣出口已連續六個月負成長，且各大研究機構都陸續下修2023年的GDP成長預估值，在經濟活動放緩情況下，勢必對於商用不動產市場有影響。投資人勢必更加謹慎觀望，且將衡量投資的週期拉長。
最後從供給面切入：目前市場上工業地產自用需求仍強，但礙於供給量不足，買方難尋符合需求的物件，供給與需求兩端的媒合不易，且雙方對於目前市場上的價格認知可能也存在差異，呈現出來就是交易量縮減的結果。
侯文信認為，市場仍存在樂觀的利多因素，隨著全球通膨及升息趨勢放緩、疫情逐漸趨緩、國門開放，觀光、餐飲，及零售業迎來復甦潮。飯店、店面、及商場等物件將因需求提高而受惠。且在通膨時代下，具有穩定收益商用不動產，實為資金的避風港。對投資週期著眼於中長期的投資人來說，在如此不確定的市場中，優質地段或是有區域發展題材的收益型資產、及區位佳的政府招商案將會是目光焦點。
綜上所述，仲量聯行台灣執行主席趙正義表示，短期內商用不動產市場面臨挑戰，買賣雙方皆步步為營、謹慎布局。我們預期低潮會持續至2023年中，今年下半年度若整體經濟表現復甦，預期市場將可以回溫，中長期看來，商用不動產仍將會持續吸引投資人的目光。
