2022年下半年以來，整體房市在連續四波選擇性信用管制、房地合一稅、實價登錄以及「平均地權條例」通過修法，再加上內政部與各縣市政府積極執行聯合稽查情況下，最近又逢央行升息壓力，導致市場景氣下行愈趨明顯。

2018年台商開始大量回流，2019年出現排隊買房之異常情事，2022上半年房價達到最高峰，由圖一資料顯示，2021～2022年台北市房價由每坪95.1萬元飆漲至106.6萬元，每坪漲價11.5萬元，新北市每坪上漲4.5萬元，其他例如桃園市、基隆市、新竹地區與宜蘭地區每坪分別上漲1.9萬元、4萬元、9.8萬元、2.1萬元(詳請參閱附圖)，漲幅以「飆漲」兩字形容一點也不為過；2022下半年景氣開始反轉，不僅推案量驟降，銷售率也從60.14%下降至45.40%；及至2023上半年，景氣轉折最明顯的指標可從建案延遲公開銷售以及已公開銷售建案不斷加碼促銷見其端倪！

以位於大安區捷運藍線國父紀念館站2號出口的「鑄慕」百億千坪基地指標建案為例，農曆年前即已著手興建外接待中心樣品屋，惟卻延遲至今仍未正式開賣(詳請參閱照片)，其他各地建案延遲公開銷售者比比皆是，而更值得關切的是，不少建案已經開賣卻又賣得不好，後續對於銷售價格究應如何處理，必然也是一個相當值得關注的一大議題，而更嚴重的是，後續所衍生交屋延遲、逾期違約罰則既繁複又棘手等相關事項。

一、延遲推案玄機何在？

─檢視景氣動向15項重要觀察指標

現階段購屋者所普遍關心的已不再是景氣是否下降問題，而是在景氣下行過程，是否如一般媒體所報導今明兩年就是最佳購屋時機？有關此一議題可從以下15項相關指標檢視景氣動向。

1.景氣下行過程真實的房價應如何評估？

2.議價空間有多大？隨著景氣下行逐漸明顯，議價空間也逐漸由10～15%提高到10～20%，至於幅度多大應視地段與個案產品力而定；例如蛋黃區與蛋白區差別就很大，其次，推案量大銷售率差之建案，議價空間差異必然也很大。

3.所謂「不二價」是否真有其事？除非精華地段指標建案，否則「不二價」可能只是促銷花招而已！

4.實價登錄是否充分反映真實交易價格？在景氣下行階段，同一建案時間差異，實價登錄所揭露交易價格的參考性如何調整評估？

5.景氣明顯下降，平均地權條例修法施行前後如何比價？

6.房價是否還會繼續向下探底？蛋黃區與蛋白區房價走勢變化為何？

7.預售屋與新成屋、中古屋的價差有多大？已公開銷售與未銷售存貨的價差有多大？

8.所謂讓利，在房價節節高漲情況下(詳請參閱圖一)，總價與單價價差重要？還是贈品多少重要？贈品換算房價總價與單價，是否划得來？

9.台北市精華地段為何要延遲推案？(詳請參閱照片)，其間利息、管銷與價差都直接影響建案獲利與成敗，購屋者深恐掉入爛尾樓陷阱而躊躇不前。

10.成本與供需問題，一般咸認成本增加必然會推升房價，惟在供給遠大於需求情況下，房價走勢為何？

11.投資客釋出的房價是否比較便宜？

12.如何避免選購到財務不健全或銷售欠佳，無法順利完工交屋的爛尾樓？

13.對於易名再售建案，一般所擔憂的是建案盤讓，原契約約定事項是否能夠實現，或可能出現偷工減料，影響施工品質或逾期違約等情事。

14.延遲交屋議題，當前房市景氣下行逐漸明顯，影響所及，延遲交屋等情事必然層出不窮，例如中南部有些建案已經將交屋期限延長超過兩年，其間所衍生之建材與人工成本等相關事項，必然也是影響未來是否能夠順利完工如期交屋之重要問題。

15.為何廣告量增加，讓利不斷加碼，銷售率卻依舊每況愈下？

▲圖1：2021~2022年北台灣縣市新成屋、預售屋成交行情對照圖，單位：萬元/坪 (資料來源:彙整自住展雜誌)

▲圖2：2020~2022年北台灣縣市新成屋、預售屋建案銷售率(資料來源:彙整自住展雜誌)

二、廣告訴求露玄機

─廣告訴求一再加碼，銷售率卻由60.14%驟降至45.40%(詳請參閱圖二)

近年在房價大幅飆漲情況下，各地推案大都側重小坪數、低總價、低自備款，因此，大部分建案都銷售不錯，並且亦有不少建案100%完銷；惟去年下半年以來，在國際經濟情勢包括升息與股價大幅重挫，加以平均地權條例修法，購屋者普遍採取觀望態度，終致銷售率大幅滑落，此亦可由DM、電視與報紙廣告頻頻出現低自備款與降價、加碼贈品等讓利促銷訴求見其端倪！

按北台灣預售銷售率已由2021年60.14%驟降至2022年之45.40%，至於北台灣各縣市之銷售率下降情況則請參閱圖二，由此顯見景氣快速下降之發展趨勢。

其次，若就最近媒體廣告，隨處可見「工程０付款」、「首付3%～5%」、「10%低首付、工程０付款」、「低首付20萬起、月付2萬元起」、「簽約38萬、工程０付款」、「工程分期1萬元起」、「首年月付1萬元起」、「每坪最低折抵1.2萬起」、「簽約送旅遊金15萬元」、「簽約送Panasonic變頻電冰箱、洗脫烘滾筒洗衣機、空氣清淨機、蒸烤爐、冷氣室外機」之廣告訴求加以觀察，再檢視一下當前各建案議價率，以及讓利、退傭或贈送裝潢等琳瑯滿目的促銷活動，銷售率依舊不見起色，導致建商普遍延緩推案情況，不難了解當前整體市場去化已漸趨遲緩之發展趨勢！

由以上之分析可知，在當前建商普遍延遲推案、廣告優惠一再加碼，並且議價率逐漸由10～15%提高到10～20%情況下，未來市場景氣下行跡象必然愈趨明顯，房價下跌趨勢所衍生之交屋遲延、購屋糾紛以及爛尾樓等問題亦必層出不窮，因此，消費者購屋之前更應充分掌握未來市場發展趨勢，並且以信譽良好的建商為首選，以期確實保障購屋權益！

▲鑄慕-位於捷運國父紀念館站2號出口百億建案千坪基地

▲「鑄慕」建案外接待中心樣品屋

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