善用土地增值稅的「重購退稅」 做個聰明的納稅義務人

理財周刊/新聞中心 2023-04-06 18:40

【理財周刊記者顏瓊真報導】現代人買房,若經濟不是很寬裕者,大都由「小換大」,而賣房時,得繳一筆土地增值稅,不少人會善用「一生一次」的10%稅來少繳稅,但若是在兩年內另有購屋意圖時,則可善用「重購退稅」,不僅可用來抵減已繳的土地增值稅,又可保留「一生一次」的使用權利,才算是聰明的納稅義務人。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,土地公告現值每年的一月一日調整一次,所有權人持有越久,調整的次數越多,當出售時,所繳納的土地增值稅也就越高;而土地增值稅一般的稅率為20%、30%、40%,至於「自用住宅」優惠稅率則為10%,其又可分為「一生一次」或是「一生一屋」,一旦使用過「一生一次」優惠稅率後,要再主張「一生一屋」,適用條件就嚴格很多。

鄭文在指出,很多人賣房都想,既然有「一生一次」的10%稅率,那第一次賣房,當然要善加使用,這看似沒問題,殊不知,還有「重購退稅」可幫大忙,所以出售房屋要主張自用住宅優惠稅率,一定要審慎評估,避免日後懊悔。

他說,個案中的屋主有2戶房屋,新北市一戶持有年代久遠,且無營業及出租情事,由母親設籍居住;另一戶位於桃園,持有期間較短,亦無營業及出租情事,由兒子設籍居住。

最近想把桃園房屋賣掉,自用增值稅約為10萬元,一般增值稅約為20萬元,簽約時,他請問賣方,近2年內是否會再買房屋?賣方肯定的說「會!」於是,他建議賣方可以辦理增值稅一般稅率,未來2年內重購房屋,仍然有機會重購退稅,而賣方懷疑的問,「不辦理一生一次自用增值稅,也可以退稅嗎?」

鄭文在解釋,依照「財政部77.12.1.臺財稅第770666023號函」所有權人出售合於規定的自用住宅用地,兩年內另行購買自用住宅用地;其原有土地在出售前,雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但經稽徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件,仍舊可以申請從已納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價的數額。

依此,賣方既可以保留自用住宅增值稅一生一次的權利,且兩年內重購,又可退還已繳的土地增值稅,可以說是雙贏。

鄭文在舉例說,試想,如果辦理自用增值稅是10萬元,重購退稅也是10萬元,但是,「一生一次」的優惠一旦使用後就沒了。但如果辦理一般增值稅是20萬元,重購退稅也是20萬元,而「一生一次」的權利仍然保留。

所以,在賣掉房子,又有打算在2年內購屋者,則善用土地增值稅的「重購退稅」,就不用用掉「一生一次」的權利,就能做個聰明的納稅義務人了!

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