雖然預售屋買賣契約書範本以及應記載及不得記載事項之規定已愈來愈嚴格，惟在簽訂契約時對於不得記載事項大都僅止於官方版本之認知，而未兼顧其他遭賣方擅自更改或另外再附加其他不合理約定之重要事項，因此，如何檢視室內實際使用空間就顯得格外重要！

以下謹再就買賣契約書範本以及應記載及不得記載事項之不得記載事項，再彙整對照111Q3台北市地政局聯合稽查時合格率最低第28序位100%合格率「不得記載事項」之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項內容分別提供淺見，以供參考。

壹、不得記載事項(合格率100%) 

預售屋買賣定型化契約不得記載事項之貳：

一、不得約定廣告僅供參考。

二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。(詳請參閱照片)

三、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

四、不得約定買方須繳回原買賣契約書。

五、不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。

六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。(詳請參閱照片)

貳、建築技術規則建築設計施工編第一條：建築技術用語

十七、閣樓：在屋頂內之樓層，樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以上時，視為另一樓層。

十八、夾層：夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。

▲一樓夾層店面

▲一樓夾層店面

十九、居室：供居住、工作、集會、娛樂、烹飪等使用之房間，均稱居室。門廳、走廊、樓梯間、衣帽間、廁所盥洗室、浴室、儲藏室、機械室、車庫等不視為居室。但旅館、住宅、集合住宅、寄宿舍等建築物其衣帽間與儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則。

二十、露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺。

▲購屋置產─雨遮、屋簷知多少？

▲購屋置產─雨遮、屋簷知多少？

▲露台─使用面積，無產權登記

參、簽約應注意事項：

簽約時對於不得記載事項應特別注意之各重要事項分述如下：

一、應特別注意廣告之真實性，例如付款方式以及樣品屋所展示之建材設備與廣告資訊等，依法都應該屬於契約的一部分。因此，對於約定廣告僅供參考顯已違反誠信原則，對消費者顯失公平而視為無效。

二、對於不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，一般所謂使用面積主要包括日常生活起居使用的玄關、客廳、餐廳、廚房、臥室、廁所、陽臺等空間；至於以往常見且備受爭議之受益面積則包括商場走道、騎樓等。

另外，值得注意的是，例如位於捷運忠孝新生站附近的新成屋亦有包括10坪停車位空間，而以「銷售面積」為名稀釋單價。

三、至於出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積部分，應特別注意同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。

因此，對於廣告表示房屋為挑高空間，並以文字、照(圖)片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建築物原設計更多之使用面積，就應特別留意建築法規對施作夾層之限制(樓層、面積、材質、容積率管制等)，並且交屋時更應注意是否與施(竣)工圖相符。

一般常見包括夾層之店面銷售空間，一、二層面積都偏小且呈現狹長型設計，其因在於建蔽率限縮所致；其次，都更建案更常出現更新後店面面積不夠分配而將縮小面積搭配二樓或地下一樓選配分屋因應，亦即「1F+2F」或「1F+B1F」，因此，對於一樓店面參與都更者，就應事先充分了解店面縮小或分回空間包括二樓或地下室等相關細節，俾免交屋時衍生無謂爭議！

此外，預售屋簽約時務必附加建造執照暨核准之房屋平面圖影本，以確保購屋權益。

▲深窗立面、欄杆與陽台的創意設計

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