好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

受到央行第七波選擇性信用管制影響，銀行出現了排撥問題，進而影響到購屋者後續的辦理過戶及抵押權設定，甚至送件過戶時，在地政事務所還可能衍生「逾期登記罰鍰」。正業地政士事務所所長鄭文在提到，就有案件買方繳了1倍罰鍰，為了避免這類事情再發生，現在都採取「逆向操作」。

土地登記逾期即開罰　最高可處20倍登記費

依據《土地登記規則》規定，「土地權利變更登記，應於土地權利變更後1個月內為之；繼承登記，得自繼承開始之日起6個月內為之。聲請逾期者，每逾1個月，得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。」鄭文在表示，這也意味著，只要發生登記逾期，就會衍生登記規費的罰鍰問題。

鄭文在指出，為了維護不動產交易安全，銀行或建經公司普遍提供履約保證或價金信託服務，也就是由買方先將價金存入履約保證專戶，待完成銀行貸款開戶及對保程序後，再以「買賣、抵押權設定連件」的方式，辦理過戶及抵押權設定。

換言之，當所有權移轉完成的同時，銀行的抵押權設定也會一併完成登記，隨後買方貸款銀行再將尾款撥入履約專戶，買賣雙方完成點交並簽立點交書後，履約專戶即依雙方指示，將價金全數撥付予賣方，完成整筆不動產交易。

等銀行排撥4個月　換銀行2週就核貸

鄭文在分享，曾有一件買賣個案，於去年8月簽立買賣契約書。由於賣方土地增值稅擬申請自用住宅優惠稅率，簽約後即同步進行土地增值稅申報與買方銀行貸款申請。「土地增值稅申報大約1個月左右即獲核准，但偏偏買方的銀行貸款，因央行限貸令與銀行排撥影響，遲遲無法核准，只能持續等待。」鄭文在表示。

轉眼兩個月過去，貸款仍在排隊等候通知。「我們曾建議買方可改向條件較為寬鬆的行庫申請貸款，但銀行專員為留住客戶，不斷安撫買方，結果又多等了兩個月。」鄭文在說，最終買方望穿秋水後，終於同意更換銀行，所幸兩週後貸款即獲核准，完成對保後，隨即將買賣移轉與抵押權設定併案送件至地政事務所辦理登記，卻已逾登記期限，因而產生罰鍰。

不可歸責事由難舉證　買方啞巴吃黃蓮

依《土地登記規則》規定，不可歸責於申請人的事由，其延誤時間可扣除，免予處罰登記罰鍰，但實務上卻難以舉證。鄭文在指出，「銀行申請貸款往往沒有正式收件證明，只有口頭答覆，缺乏具體公文，讓買方啞巴吃黃蓮，有苦難言。」所幸該案承買標的為舊公寓，房屋評定現值偏低，登記罰鍰金額不高，買方在勉強接受的情況下繳納罰鍰，才得以結案。

由於當銀行排撥時，為了交易安全，不可以將買賣案件和抵押權設定案件，拆開先後送件，一定要等銀行貸款核准，才能同時送件到地政事務所，辦理過戶及設定。但如果今年限貸令持續該如何避免登記罰鍰呢？

鄭文在提到，或許可以在買賣契約書上，約定等買方銀行貸款核准對保完成，才辦理契稅及土地增值稅的申報，屆時將可以避免登記罰鍰的產生，免除買方產生意外的負擔。此外，現在地政士辦理買賣交易過戶多會採「逆向操作」方式，也就是貸款核定後，再去報稅、完稅、過戶，這樣就不會產生罰鍰，但前提是雙方同意。