好房網News記者林和謙／台北報導

去年九月央行祭出「外界稱為史上最嚴厲房市措施」的第七波信用管制，房市交易量大減，國內房地產市場正面臨近20年來最嚴峻的考驗。房市專家、品嘉建設董事長胡偉良認為，從交易量暴跌、預售轉讓潮、建商讓利開賣，到民眾信心大幅下滑，房市「崩壞」的警訊已無可迴避；泡沫破裂雖會痛苦，不過台灣房市正在經歷一場必要的修正，這也是重新定義市場的契機。

這場結構性危機，不僅是景氣循環的自然修正，胡偉良說，也反映出台灣長期政策錯置、資金扭曲與供需失衡的系統性問題，台灣房市的政策失靈，根源在於政府一貫的「事後補救」思維。當房價暴漲時遲遲不介入，直到泡沫形成才開始打房，景氣反轉後又匆忙推出購屋補貼或青年貸款，試圖止血，這種「亡羊補牢」的模式，不僅錯過市場調節時機，也讓房市信心一次次被政策搖擺所破壞。

胡偉良表示，央行從2022年起連續升息，實施集中度管制以及銀行法72-2條款，確實壓抑了投資需求，但也讓開發案資金斷流、都更危老案融資困難；這些政策忽略了房地產的長週期特性，一個都更案動輒5至8年，若資金鏈中斷，不僅建商倒閉，連整個居住更新計畫都會陷入停擺。短期的信貸緊縮與房貸限縮，固然能讓價格修正，但若沒有長期供給側改革，最終仍難逃房市反覆震盪的命運。

胡偉良指出，房地產市場融資的隱憂金融機構受到集中度管制，不敢再大額曝險房地產；加上建築成本飆升與資金收緊，造成許多都更案卡在「開工難、動工難、完工更難」的惡性循環；若政府不儘快鬆綁合理融資機制，接下來可能出現大量建案延宕、停擺甚至「爛尾潮」。

台灣房市的結構性矛盾在於土地極度集中、人口過度擁擠、建築老化嚴重，雙北市每平方公里人口密度超過9,000人，但可供新建的素地卻逐年遞減。胡偉良說明，土地稀缺推升房價，而「一坪換一坪的迷失」又讓都更整合更困難；此外，政府長期採取「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的作法，房價漲就打炒房、交易冷就救市，從未真正面對問題本質，也就是供給結構失衡；要讓房市回歸健康，須從源頭改善，簡化都更流程、放寬容積獎勵、建立區段徵收與公辦都更並行制度。

另外，胡偉良也點出國內包括稅制、營建成本上升、資金氾濫...等關鍵問題，他認為，國內房市正在經歷一場必要的修正，房市泡沫破裂雖然帶來痛苦，但也是重新定義市場的契機，當投資導向轉為居住導向、當炒作思維讓位於品質與安全，當政策可從事後反應走向前瞻規劃，台灣的房地產市場才有機會脫胎換骨。