買不起房已很苦……「這些因素」竟拉升租金!專家:供需失衡放大

好房網/新聞中心 2025-10-17 17:15

好房網News記者林和謙/台北報導

不僅房價上漲驚人,近幾年六都的住宅租金也在上升,享家國際永續不動產研究院發布的《享家住宅租金指數》顯示,六都住宅租金指數這幾年持續上升,各城市的月租金與季租金指數屢創新高,從112年第二季以來,六都租金指數連續每季上揚,即使進入今(114)年後,多數行政區租金水準仍在刷新高點。而各城市之間租金成長幅度的差異,反映出各城市在人口流動、經濟發展、交通建設及政策環境等方面的不同;中華城市管理學會理事長、中國文化大學土地資源學系李家儂教授也從幾個重要因素,說明區域租金指數差異的成因。 

在人口移動與住宅需求外溢方面,李家儂說,人口與住房需求的流動是造成租金差異的關鍵因素之一。以雙北為例,台北市房價高,不少原本想購屋的族群轉為租屋,但由於台北市承租成本沉重,許多人選擇外移至鄰近的新北市,帶動新北租屋需求暴增。新北市憑藉鄰近台北、市區房租相對較低的地理優勢,成為台北通勤族的首選地,形成「外圍通勤圈」租屋模式,新北承接了大批北漂租戶,租金隨需求迅速上漲。同時,臺北都會區高房租壓力向外擴散,出現臺北→新北→桃園的梯度轉移效應,也解釋了為何近年新北市租金漲幅遠超台北市。而在中南部地區,人口由鄉村向都市集中,以及產業由北部向中南部轉移,也造成人口流入城市、推高租金需求的現象。 

產業發展對區域租金產生拉升作用;而政府推行的租金補貼政策,提高某些人的租屋意願,某種程度上反而刺激租賃需求,對租金也產生上行壓力。圖/好房網News記者林和謙/攝

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都市建設與交通環境改善、生活機能的提升,也深刻影響各城市租金表現;李家儂表示,例如,新北市板橋的新板特區因捷運路網完善、商辦林立,居住品質大為改善,吸引大量年輕人口進駐,成為租金飆漲的熱區。桃園則受惠於機場捷運通車及航空城計畫,交通便利性與就業機會增多、推升了桃園機場周邊的租賃需求。

再看台中,市政府近年積極推動都市建設,七期重劃區等高規劃地段生活機能日益完善,也帶動當地租金上揚。由此可見,不同城市基礎建設進程的快慢,導致租金成長速度出現差異,基礎建設推動快、人口流入多的城市(如新北、台中)租金上漲較快,反之則漲幅較緩。 

產業發展與就業機會、產業布局對租金也有直接影響;李家儂指出,過去南部地區租金相對低廉,但近年企業與資金「南移」趨勢明顯,例如,高雄積極引進半導體、資訊服務等產業,帶來就業人口成長,當地租賃市場變得更為活躍。同樣的,台南科學園區的擴張也使該園區周邊如新市、善化等租金上漲居全市之冠。桃園因工業區和物流園區聚集大量外籍移工與勞動人口,租屋需求興旺,支撐了當地租金水平。由此可知,經濟發展迅速、就業機會集中的城市和區域,租金指數普遍隨供需兩旺而走高,產業發展帶來的人口流入,對區域租金的拉升作用不可忽視。 

租賃供給與市場結構上, 除了需求端因素,不同城市租金差異也與供給面的結構性問題相關。李家儂說明,許多都會區存在老舊住宅比率高、新成屋供給有限的情況,可出租的良好物件相對稀缺,難以滿足年輕族群對優質租屋的需求;加上房東持有成本上升(如房貸利率提高、房屋稅費增加、裝修及維護費用高漲),房東往往透過調漲租金將成本轉嫁給房客,此外,部份房東傾向將房屋轉作短租(如日租套房、Airbnb)以追求更高報酬,導致長期租賃市場供給減少,也進一步推升租金。

李家儂分析,政府近年推行的租金補貼擴大政策,在減輕租屋族負擔的同時,可能提高某些人的租屋意願,或者使原本未申報的地下租賃浮上檯面,某種程度上反而刺激了租賃需求,對租金也產生上行壓力;以上這些供給面與政策面的因素交織,放大了市場供需失衡,造成部分都會區租金水平的快速攀升。

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