有錢人也來搶買小宅?專家揭「畸形助漲現象」!

好房網/新聞中心 2024-02-22 18:29

好房網News記者林和謙/台北報導

央行規範,台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上,其他縣市總價4,000萬元以上,就符合「豪宅限貸令」,房貸成數下縮至4成,無寬限期,造成買方購屋猶豫期拉長,也導致建商調整推案策略,多規劃小坪數。寶麟廣告副總經理管清智表示,10年前豪宅貸款限貸令限制房市漲勢,「但10年後豪宅限貸令恐怕反成為房市助漲因子」!他點出其中幾個關鍵因素。

觀察過去10多年,當房市過熱時,政府就會祭出房市相關政策,央行也推動選擇性信用管制,2012年央行推出豪宅限貸令,當時規定雙北市8,000萬以上、其他地區5,000萬元以上就屬豪宅,購買豪宅的貸款成數以6成為上限;2014年調整為台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上,其他縣市總價4,000萬元以上就符合「豪宅限貸令」,2021年底央行將豪宅房貸成數再下縮至4成。

管清智表示,跨過豪宅線的住宅產品貸款成數低,利率較高,有錢人很會算,會將不動產資金往小坪數房型配置,「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」。圖/好房網News記者林和謙/攝
相較於去年,今年以來的國內住宅房價漲勢比較趨緩、沒這麼瘋狂,是比較健康的狀態。圖/好房網News記者林和謙/攝

管清智指出,市場總是上有政策、下有對策,10年前,房市單價結構較低,且相關房貸管制不像現在以多管道齊發來箝制,因此整體購買力較強,市場的領頭羊確實是「高單、高總價的住宅產品」。

管清智說,在房市政策的管控之下,許多建商逐步放棄各都「豪宅線以上的產品規劃」,所以會看到近年各都100坪以上的新建案幾乎絕跡,伴隨著近年房價漲幅劇烈,未來市場將幾乎沒有60坪以上換屋型新增推案供給,小宅產品將越來越多。

管清智認為,當豪宅型建商也推小坪數商品,市場物以稀為貴,單價創高是必然,再透過實價登錄2.0機制、使得房價快速傳導,區域房價漲幅連動性變快。他表示,雙北市以外地區4,000萬以上的住宅產品,僅能貸款4成,自備款必須拿出2,400萬,有錢人的購屋動機多為置產及資金規劃,有錢人為因應豪宅限貸令,勢必也會「動腦筋轉彎、改變購屋策略」。

有錢人會調整的購屋置產思維,管清智指出,包括有兩部分,方案一,以全現金2,400萬元買2間1,200萬的2房,如此一來,資金效率更高,又安全。方案二,透過家族人員名下房地產貸款額度,放大槓桿,一樣在現金2,400萬的情況下、可貸款8成,最多可買10間1,200萬的2房,總值1,2億,或保守些、每戶抓3成交屋自備款,可買超過6間1,200萬元的2房,總值超過7,200萬;以上都是實務上的案例假設。

管清智表示,跨過豪宅線的住宅產品不僅貸款成數低,利率也較高,有錢人也很會算,因此會將不動產資金往小坪數房型配置,因利率較低的關係,持有成本更低,就是近年房市趨勢。他分析,綜合上述市場趨勢變化,「豪宅限貸對房市調控已失效」,疫情後近4年來,也成為房市助漲因子,「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」,若豪宅限貸政策不做調整,台灣房市將更為畸形、房價趨漲。

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