![](https://taiwanhot.net/cache/1049792/lgnw/medias-20221121-637b301ed33bb.png)
【理財周刊記者顏瓊真報導】過去地上權案,大都規劃成住宅案進行銷售,但它只能這樣嗎?世邦魏理仕認為,只要規劃的好,也能開發成醫美、月子中心或是KTV,因此,「精準定位」才是地上權能成功招變的最關鍵。
世邦魏理仕指出,地上權產品,尤其是地上權住宅,過去由於無產權,以及估價較無市場基準、貸款成數低等原因,一度曾被視作票房毒藥,然而仍有開發商集團大舉獵地,今年在北中南,就砸下約30億元持續買下地上權土地。
這些開發商著眼在於,市區精華地房價持續高漲,單憑目前房市「高房價」、「人口結構單趨單純化」來看,地上權房價只要所有權案的六至七折,對銀髮族、年輕人來說,可以保留更多現金在身邊運用,因此,這也是地上權住宅的最大誘因。
除了開發為住宅,地上權還能怎麼變?世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升觀察,近幾年地上權案子,朝向多元規劃,例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向台灣中油股份有限公司,標購取得地上權約3,120坪基地,成為新光地上權代表作之一。
除此之外,規劃為醫美中心、月子中心也很常見,而特殊題材,則像是前兩年南部曾有全台最大的KTV的地上權產品…地上權標售熱度不減,表示市場仍有需求,只是在「對的時間點」「最適合的區位」「精準產品定位」才是產品勝出關鍵。
而招標設定地上權,向來是公部門活化國有非公用土地的重要管道,台灣中油股份有限公司,作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業,歷年位在雙北、新竹精華區的數筆成功招商案件,權利金收入超過31.2億元。
而最近,中油公司再次委託世邦魏理仕辦理「新竹市成功段及大學段等5筆土地設定地上權案」的招標案;該案總面積1,460坪,正臨新竹巿大學路,鄰近國道一號新竹交流道、國立陽明交通大學、國立清華大學,適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館。
台灣中油公司更配套提出彈性方案--50年的存續期間,若無違規事項,就可續約一次、最長增加20年的承租權利;投標權利金則可選擇分期繳納方案,降低期初繳納資金壓力。
針對地上權開發,該如何做合理性評估?世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學建議,還是要從「開發權利金的合理性」、「預期地租的掌握」、「個案區位市場成熟度」、「交通便利性」、「基地規模及臨路條件」來看,而有些個案本身有土地使用限制,譬如無法興建作為住宅使用,這些都要事前了解清楚、交由專業評估,以避免時間及隱藏成本的耗費。以目前地上權產品規劃來看,商辦、出租住宅仍是最多,另外也看到中南部全聯、統一等零售商標地做大店,及複合式零售使用。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事李智偉則指出,高科技聚落已經從過往的竹科向外延伸,此次中油在新竹市的地上權土地,距離竹科相當近,又有公道五路、光復路、竹北高鐵站等交通輔助,再加上新竹政府大力扶植高科技半導體產業,取得相關辦公室用地需求,因此適合作為科技業辦公室總部、後援辦公室、研發中心,或企業轉規劃員工宿舍、出租住宅;由於本案離清大、交大也很近,作為產學合作的據點也合適。
【延伸閱讀】