好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
全球經濟衰退風險增加及各國進入升息循環等負面影素影響下，國內大型商用不動產成交量能持續衰退，根據第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額為263億元，比去年同期減少44%，交易規模連續三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元，年減27%，交易量能回檔至2019年來的新低。
雖然市場氛圍轉弱，整體商用不動產交易量能下滑，辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達到358億元，成為今年的交易主力項目，規模比去年同期增加5成，寫下近八年新高。
辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，顯示當市場不確定性升溫，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。保險業今年購置大型商用不動產金額的累計達314億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達239億元，全球人壽則以61億元為第二，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。
隨著中央銀行升息，9月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至2.595%，保險業在台北市投資不動產的難度增加，投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室，或產業聚落的工業廠辦、物流中心。
大型土地交易市場則呈現「工業地強、住商用地緩」的局面，桃園航空城產專區土地標售開出總規模超過220億元的交易紅盤，推升第三季大型土地交易金額為595億元，季增率達127%；前三季土地交易金額累計為1382億元，年減率31%。
今年工業土地交易大放異彩，前3季工業地達到649億元，規模呈倍數成長，主要受益於新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大廠辦市場布局。多個公部門主導開發的工業區逐步成熟，陸續釋出下，科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠，例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，寫下近年最大宗工業土地交易。
公部門更透過限期開發、完成使用前禁轉售，或先租後售等方式，引導工業用地流入真正需求方，以近期多個公部門釋出的工業地觀察，桃園航空城工業地每坪20至28萬元，與嘉義馬稠後產業園區5.2至5.7萬元來看，相較於周邊工業土地行情，都有1至2成的價格優勢。
另一方面，雙北市廠辦需求穩定成長，指標建商廠辦推案銷售狀況良好，吸引建商購地推案，例如長虹建設斥資近20億購入內科西湖段土地，單價每坪285萬元，已追上住宅區土地行情；國揚則看好新北市，陸續購入新北市三重、汐止與中和工業土地，將興建廠辦銷售。
住商用地方面，央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，累計前三季，建商僅有732億元，比去年同期萎縮5成。從近三年建商購地布局最積極的台中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，今年截至目前累計金額則僅達76億元，除了受公部門未釋出大型土地標售案所致，也顯示建商保守看待未來住宅市場發展。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長，也顯示台灣未來將維持緩步升息，有利於不動產市場維持穩定。
接下來邁入第四季傳統交易旺季，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，黃瑞楠認為，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。
土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將維持低檔，預期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準，比前一年度量縮三成。
