文／賴淑惠
我是一個非常喜歡看預售屋的人，除了我有人性中最原始的喜新厭舊性格外，預售房市有個很有趣的特質，往往可以從中見微知著。不知道大家有沒有發現，過去預售屋的交屋期，通常落在成交後2~3年左右，但最近有不少物件的交屋期居然從4年起跳？有建案傳出工期要長達10年之久才會交屋！但，奇怪的是，我同時也在房市熱區的新北市板橋，罕見的出現有建商不賣預售，直接銷售成屋，這種考驗建商口袋深度的「先建再後售」，與建商一拖再拖「延長交屋期」，讓預售房市出現了詭異的兩極化現象，讓人霧裡看花，忍不住想問，台灣的預售房市到底怎麼了？
■原物料狂漲！預售屋緩交成常態 未來沒個四年甭想交屋？
近期有不少建案，因為完工日一拖再拖，讓已下定的客戶開始考慮退定，因為當初是想讓小孩念明星小學買的學區宅，現在等到建案完工，小孩可能都已經上小二、小三了，要轉學恐怕也沒這麼容易了！更令人心驚的是，日前還有民眾出面投訴，兩、三年前買的高雄預售屋，交 屋前，卻接到建商通知，因為原物料漲價，每坪要加價3萬才交屋，否則可以直接解約，對一個將畢身積蓄孤注一擲買房的首購族來說，就算解約拿回本金加違約金，白白蹉跎的這兩、三年，早就已經被狂飆的房價甩在沙灘上，原本以為已經可以入住的新屋，此時，賣了也不是，解約也不是，簡直等同被建商綁架，進退維谷；更讓屋主擔心的是，萬一建商已經窮途末路，連買原物料完工的錢都付不出來，索性心一橫跑落，事情更大條，房子直接變成爛尾樓！
這股少見的預售屋集體「緩交潮」，說穿了，不過就是因為這幾年營建業缺工缺料的問題，越來越嚴重，預售案的營建成本越來越高，有錢有牌的大建商寧可「先建後售」，等到交屋後，開價還可以綜合考量「營建成本」與「預售時價」，隨時調整銷售定價與策略；但口袋不夠深的建商，只能選擇以拖待變，一面拉長完工交屋的時間，一面等待原物料降價，在這種用時間換取空間的風潮下，未來建商從銷售到交屋的時間，拉到四年以上，恐怕將成為預售房市的常態！
■你家是爛尾樓嗎？一案建商危機四伏 完工逾七成建商跑路機會低
首先，我一定要開宗明義的說，建商以原物料喊漲為由要求加價，絕對不合法！依據相關法令，最高可裁罰150萬元，而且是按次處罰，消費者完全不用妥協，建商根本站不住腳，但，自己一生的積蓄都握在建商手上，誰會不怕？所以，就算建商賣屋時就言明，房子要四年以上交屋，也要提高警覺，最好慎選叫得出名字的建商品牌；萬一擔心有品牌的建商太貴？強烈建議千萬不要因此選名不見經傳的「一案建商」，拿自己的血汗錢開玩笑，至於一開口就說十年後才交屋的這種七夜怪談，建商的房價開再低也不要以身犯險，否則下場保證比見鬼還可怕。
萬一已經快到交屋的時間，建商才說要延後交屋怎麼辦？建議此時可以先確認一下工程進度，一般來說，爛尾樓通常發生在工程進行到30至50％時，建商投入資金不多，寧可斷尾求生；倘若房子已經蓋了七、八成，甚至已經封頂的話，通常不需要太擔心，建商多數會蓋完，畢竟頭都已經洗了，此時跑路，投入的資本已經極高，建商咬牙也會蓋完，畢竟收完尾款之後，可能又是一條好漢！此外，依照規定，建商每天要給付給屋主已繳房地款的萬分之5的補償，舉例來說，前面已經付了200萬元，建商一天要付的違約金就是1000元，倘若建商蓋得再慢，但還是願意定期付款賠償，就表示他們還有誠意交屋，先別自己嚇自己。
■小賠出場賺更大！無良建商大玩宮心計 退場買家無力追高成家夢遙
但最讓人火大的，是有不少代銷業者私下表示，部分建商會祭出延後交屋這一招，背後不能說的秘密，就是想嚇退心臟不夠大顆的屋主，因為當建商遲交超過3個月以上時，就可以視為建商違約，不過，建商並無權主張解除契約，只有買方才有主張解除契約的權利，依照定型化契約的規定，建商須賠償消費者損失，而這筆賠償金額，不得高於買賣總價款15％違約金。
看似是建商狼狽出場，代銷卻直言，人家的算盤可是打得又精又巧，「如果買方主動解約，建商小賠出場，可以重新用高價出售！」以總價1000萬的物件為例，建商僅須賠償150萬，買、賣雙方就銀貨兩訖，互不相干，但，試想，幾年前買的預售案，相比現今的房價，起碼會有至少2至3成的補漲價差，建商用哀兵之計，換得下一個願意高價承接的新買家，用1300萬接手，一來一往，一個物件就可以賺到150萬，何樂而不為？違約的建商稍微玩點心機，萬一有十個買家被誆棄守，建商就能一口氣賺進1500萬！當景氣不給力，建商自顧不暇，購屋客更要自立自強，審慎評估形勢，才不會在這局建商宮鬥劇中，成為被人擺佈的棋子。
