房市買賣出現「這陰謀」?專家:協議作價製造「賠售假象」

好房網/新聞中心 2022-08-15 16:43

好房網News記者林和謙/台北報導

房市時常傳出有登錄高價並隱藏低價、附贈裝潢家電墊高房價、價格灌水的假合約…等實價登錄造假手法,花樣可說相當多。雖然去(2021)年7月1日實施的實價登錄2.0明確規範,針對實價登錄不實將予以重罰,不過有些買賣雙方仍持投機心態,東龍不動產專任約經理陳泰源就透露真實案例,在北市某區域就有房屋仲介與賣方交易中古屋時協議「作價」,因應房地合一稅制把價格作高,將來賣屋時「帳面上」賠售,則不用繳稅。

實價登錄從2012年上路至今,仍有不少有心人士透過實價登錄造假手段,從中謀取獲利並逃稅,去年官方再經過修法精進,內政部明確規範去年的修正條文,賦予主管機關查核權,施行後對於價格疑有不實個案,可進一步向金融機構查調貸款契約及資金流向等有關文件,並就未依限期申報、申報價格或交易面積不實情形,經按戶(棟)處3萬元至15萬元罰鍰2次仍未改正者,可加重按次處以30萬元至100萬元罰鍰。 若申報不實、涉《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪部分,各地方政府會視個案情節主動移送檢調偵辦。

專家透露北市某區域有房屋仲介與賣方交易中古屋時協議「作價」,因應房地合一稅制把價格作高,將來賣屋時「帳面上」賠售,則不用繳稅。示意圖/好房網News記者林和謙攝
央行經研處官員分析,因去年下半年房市升溫快,在基期較高之下,預計今年第四季的買賣移轉棟數的力道將趨緩。圖/好房網News記者林和謙攝

政府祭出進一步遏止的法規,但仍是有人「挺身走險」,陳泰源舉出一真實情形,幾年前北市某區域有一位屋主要急於賣房,開價約近5千萬,但過一陣子都賣不掉,某房仲看到賣方想趕快出售的心理,與屋主告知自己有意願買,並「話術」預算不夠,最後雙方商量好以4,500萬元成交,該房仲又與賣方協議實價登錄「作價」,登錄5千萬元。

陳泰源指出,上述買賣雙方以4,500萬元成交,買家向銀行貸款8成,可貸到3,600萬,但因實價登錄作假登錄「5千萬元」,加上該購屋房仲有配合的代書,最後就成功以「帳面成交5千萬」向銀行申辦到4千萬房貸;他表示,這筆交易當時還創下該社區最高價,對於賣方來說,就算急售仍賣出好價錢,帳面上的數字也好看。

而對於買家來說,陳泰源指出,下次當他要賣房時,若以4,800萬元賣出,與他購入時實際買價4,500萬相較是獲利,但因實價登錄作價為5千萬,因此帳面上看起來「就是賠售」,他也可因此逃掉房地合一稅的獲利所得課稅。

崔媽媽基金會義務律師劉琦富則舉出4、5年前的判例,有民眾在桃園、北市買房涉及實價登錄作假,又偽造文書、以人頭戶申辦房貸,犯詐欺取財、偽造私文書及使公務員登載不實,並使金融機構受到財產損失,最後遭查獲被判刑、且處以罰金,提醒民眾切勿以身試法。

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