房市「甜甜圈效應」逐漸成形 蛋白、蛋殼區逆襲成黑馬

理財周刊/新聞中心 2022-08-10 16:30

【理財周刊記者顏瓊真報導】根據內政部公布今年第一季全國房價所得比,持續升高至9.58倍,相當於民眾須超過9年不吃不喝,才買得起一間屬於自己的家,更創下統計以來單季最沉重紀錄。高漲的房價成為難以負荷的居住壓力時,便成為人口外移最直接的推力,蛋白、蛋殼區逆襲成黑馬,也讓市中心「甜甜圈效應」逐漸成形。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「房價所得比」是以中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得,也就是說,必須花費多少年可支配所得,才購買得起一戶中位數房價的住宅。

當房價所得比愈高,就代表買房的難度愈大,高漲的房價成為難以負荷的居住壓力時,便成為人口外移最直接的推力,讓民眾選擇「用腳投票」,遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市。

觀察目前全台縣市表現,購屋難度最高落在台北市,房價所得比高達16.22倍,再來分別是新北市12.85倍、台中市11.26倍。

北市「出走潮」難止血

永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料,統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區,前三名依序為大安區遷出8,691人最多、士林區遷出6,250人次之、中山區遷出5,508人位居第三。

陳金萍指出,今年上半年七都遷出人口行政區前十名中,台北市就囊括了8個名額,城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多,包含未明顯提升的所得,居高不下的房價、租金、消費水平,加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等,都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區,加劇脫北潮的原因。

其中,比較特別的是桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區,陳金萍解釋,主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段,申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續,才會產生大量人口流出的現象。

蛋白、蛋殼區成人口成長黑馬行政區 

另外觀察七都「淨遷入人口」行政區,前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人,居七都行政區人口紅利寶座,再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人,第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。

陳金萍表示,桃園市因鄰近雙北,在交通運輸逐步到位,更是串起北北桃生活圈,而位於南下桃園第一站的龜山區,2字頭的房價,吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建,將為區域帶來更多人口紅利和商機。

而位居第二的觀音區,是北台灣少數擁有4大工業區重鎮,原先就業人口就多,近年受惠於產業發展,桃園科技工業園區第二期也在去年底開工,未來預估將創造就業人口約7000人,房市剛性需求因此提升;再來因緊鄰大園航空城,也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價,購屋門檻較低、租金投報率相對高,對投資、置產買盤極具吸引力。

而陳金萍提到,今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區,幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦,且出現了不少罕見的新面孔。仔細觀察這些行政區,其實都有些共同之處,譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應,或是新興重劃區等利多議題,更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭,在這些因素匯集下,產生了強大的人口拉力,自然成為熱門遷入地區!

甜甜圈效應

陳金萍指出,過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件,選擇離開家鄉,北上成為「北漂族」,但面對薪資追不上的物價、房價漲幅,卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況,台北市磁吸人口的光環消散,近年人口更是嚴重外流。然而這個情形,已不只發生在台北,七都會區也陸續產生,人口從市中心轉移至周邊郊區,出現經濟學中的「甜甜圈效應」(Donut Effect)。

尤其近年市中心房價越來越高,建商推案也有轉往郊區趨勢,在政府持續推動重大交通建設,串連起市區與郊區生活圈,居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

陳金萍提醒,雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜,但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性;若是看好未來發展前景,也須謹慎評估,盡量在重大建設確定動工後再行購屋,切莫僅因房市利多消息就輕易進場,而產生套牢的情況。

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